青色申告の特別控除について

はじめまして。北浜総合会計事務所の松本です。
回答が遅くなりまして申し訳ありません。

ご質問の件ですが、ご存知のとおり、不動産所得については事業的規模で行われている場合に65万円の青色申告特別控除を受けることができます。

この事業的規模で行われているかどうかの判定は、所得税基本通達で取扱いが示されています。

>所得税基本通達26-9

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれかに一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上あること
(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
<

上記の通達に示されているとおり、10戸未満の場合に必ずしも事業的規模で行われていると判断されない訳ではなく、たとえ9戸であっても賃貸料の収入の状況や賃貸資産の管理の状況などの面で何らかの事情を有する場合には、事業的規模で行われていると判定される可能性があります。

ここからは私見です。
通達で10戸と明示されている以上、一般的なアパートで9室ということであれば、事業的規模ではないと判断される可能性が高いと思います。
しかし、
・一室当たりの貸室の平均賃料が高い。
・駐車場が付随している。
・雇用した管理人を置くなど、維持管理に相当の役務を提供している。
などといったような事情があるのであれば、事業的規模で行われていると判断できる可能性もありますので、税務署に問い合わせてみてはいかがでしょうか。