企業不動産（オフィスビル）の売却

物件査定の前に
物件資料→物件の平面図・立面図・各階平面図・物件の概要書 オフィスビルを賃貸してる場合→・賃料金額・管理費などの経費・固定資産税・都市計画税の金額・保証金の金額・賃貸人との賃貸借契約書 管理面→・管理会社・管理状況（修繕履歴等）の資料があれば査定できるかと思われます。
物件の詳細が分からないため一般的になりますが、オフィスビルなどの収益物件に関しましては、収益還元法
利回り相場で売買されるののが一般的です。
利回り計算の方法は
【年間家賃収入÷売買金額＝利回％】＊利回り相場については、地域・物件の築年数などで一般的な相場があります。仲介業者または、情報誌などで確認できます。
単純利回り査定【年間家賃収入÷単純利回＝査定金額】
例 年間家賃 24,000,000円÷単純利回 10％＝2億4000万円
と計算できます。後は、物件の状況・築年数・立地などで補正すれば合理的な金額が出てくるかと思います。＊実際の売却になると決まった金額が特になく最終的には 買主様と売主様との合意した金額で売買されています。売却時期に余裕があれば査定金額を参考に少し強気で出されるのも方法かと思います。

宅地建物取引業者の免許は車のように、大型とか普通とかの区別は特に無いため、免許さえあればワンルーム１戸の賃貸であろうが、一棟のオフィスビルであろうが取り扱いが可能です。
私自身も未経験の業者さんと共同仲介をしたことがありますが、その時はしなくていい様な苦労をしたことを思い出します。
で、依頼する仲介業者はすくなくとも知り合いだからとか、大手だからとかではなく、オフィスビル・それに近い物件のような取引に経験がある業者さんが望ましいでしょう。
また、入札か相対かということについては、それぞれ一長一短あります。例えば、物件が強気で押せるようなものであれば、入札形式でも面白いでしょうし、買主を見付けるのに少し時間が掛かる物件でしたら、じっくり相対で釣り糸を垂れるのも良い作戦かもしれません。

平成20年に入り、昨今の時世の変遷により、売主側の思惑通りに売却ができていないのが実情のようです。
2〜3年前に不動産業者や不動産投資会社が仕入れた不動産のうち遵法性にもとるものや長期保有に適さないと判断した物件が売却に出され、これに対し、金融機関の融資姿勢も以前より厳しいものとなってきており、収益不動産の価格も天井を打った感があります。
入札形式で売却する際にも、最低価格を把握するために、不動産鑑定を依頼されてはいかがでしょうか。また通り相場の把握なら、不動産会社の査定でも十分に対応できると思いますので、複数の業者にヒアリングするのも良いでしょう。
売却の方式には、保証金の取扱方法など、地域によっては異なる場合もありますので、売却前に細部にわたり、不動産会社と打ち合わせを行うと良いと思います。