貸主が所有しない不動産所得について

マネー税金 2015/11/24 00:19

この度はよろしくお願いします。

現在、母が土地と建物を所有しており、借家として不動産収入を得ています。
不動産収入の額は月45,000円x12か月=年間540,000円です。

固定資産税(土地・家屋)課税明細書によると土地(宅地)の評価額が2,770,000円
建物(木造住宅)の評価額が800,000円、簡易附属家(倉庫)が36,000円です。

上記の土地と建物を母の強い希望により、相続ではなく生前の贈与で子夫婦に名義変更します。
贈与時の取り決めとして母の生存中は不動産所得を母の所得とするのですが、
この場合、確定申告をする際に貸主が所有しない不動産所得については
どのようになるのでしょうか?
不動産所得は不動産を有する者の所得として申告しなければいけないのでしょうか?

母の所得とするにあたり、土地と建物の固定資産税額位の金額を贈与を
受けた子夫婦に土地+建物の賃料として支払うことも考えております。
確定申告でこの賃料は経費として承認され、不動産所得は認められますか?

また子への賃料が認められない場合、土地のみを贈与であれば
建物の所有は母のままとなるので不動産所得でいけるのでは・・などと
思慮しております。

土地と建物を子名義に変えて、母の生存中は母が不動産所得を得るには
どのような方法がベストなのかアドバイスを頂けますようお願いいたします。

補足

2015/11/24 00:32

補足
母と子夫婦は別居しており、日常的な仕送りや医療費負担もしておらず、生計は別です。

奈月さん（香川県 / 女性 / 45歳）

回答：1件

柴田博壽
税理士

土地のみの贈与がお母様の生活資金の確保上、ベターと考えます

2015/11/24 11:30 詳細リンク

: (5.0)

奈月さんはじめまして
税理士・ＦＰの柴田博壽と申します。
お答えします。
不動産の評価の目安として土地・建物について固定資産評価額を記載していただいています。
贈与税の資産評価では、原則「時価評価」を用いることになります。
建物については、固定資産評価額で結構かと思います。土地については、相続税評価額まで上げる必要があります。（概ね固定資産税評価額の約１．３３倍）
なお、貸家の生前贈与にあたって、（１）土地のみ、（２）土地及び建物の選択肢についてですが、お母様の生活資金の確保から、（１）土地のみの方がベターと考えられます。
次に選択肢の（２）の場合（土地・建物）の留意する点は以下のとおりです。
〇不動産収入について
収入は、あくまで（登記名義人となる筈の）奈月さんに帰属します。
その場合に、お母様に賃貸料収入を贈与する件についてですが、これは不動産所得の計算上の必要経費にはなりませんね。
このようにして得た収入は、残念ながら、奈月さんが、個人的な旅行や趣味などに費消した金額と同旨という扱いになります。ただし、別居といえどもお母様に他に生計を維持するための収入がなく、事実上、控除対象親族に該当すれば、お母様は「扶養控除」の対象になります。
〇賃貸収入をお母様が享受した場合の取り扱いについて
お母様が賃貸物件を奈月さんに贈与し、不動産所得が発生しなくなった後も一定の所得（38万円超）があり、控除対象親族に該当しない常態で、家賃収入を差し上げる契約を行えば、贈与に該当します。（ただし、基礎控除以下ですから、贈与税の申告を行っても納税額はありません。）
以上のように贈与の取り扱いとなれば、お母様の所得税上の収入となることはありません。
ご参考になれば幸いです。
柴田博壽税理士事務所
e-mail : shibata-hirohisa@tkcnf.or.jp
http://shibata-zeirishi.tkcnf.com/pc/

生前贈与

基礎控除

固定資産税評価額

相続税評価額

必要経費

評価・お礼

奈月さん

2015/11/29 23:20

柴田先生、この度は適格なアドバイスを頂きありがとうございました。再度の質問に頂いた回答もふまえ、母や兄弟と話し合い今回は土地だけの贈与とすることになりました。司法書士の方は「名義変更」についてのみの相談となり、税務に関して不安だったのですがやはり専門家!とても勉強になりました。回答での説明、とても分かり易かったです。ありがとうございました。