投資用物件を売った資金で住宅を購入する場合の課税

住宅・不動産不動産売買 2013/07/24 21:22

投資用ワンルームマンションを10年所有しておりましたが、自分が住む住宅を購入する頭金のために売却しました。1600万で購入し1350万で売却。その場合所得税計算で売却益があれば通常通りの課税がされるのでしょうか？

補足

2013/07/26 22:20

野口様
2度も回答をいただきありがとうございました。
1度しか評価をお礼をすることができず、補足欄でお礼申し上げます。
再度明快な答えをいただき、ようやく自分の次年度の所得税に関して理解することができました。ありがとうございました。
吉りり

吉りりさん（茨城県 / 男性 / 53歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

不動産の譲渡所得は、分離課税です。

2013/07/25 17:47 詳細リンク

: (4.0)

FP＆不動産コンサルタントの野口です。

個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合は、給与などの所得と合算（損益通算）する事は平成１６年度より出来なくなりました。

従って、事業用であれ（投資用）、自己使用ようであれ、不動産譲渡所得として別途申告が必要です。

損益通算出来ませんから、譲渡損失が発生した場合も、他の所得より控除できません。

吉りり様の場合は、５年以上の所有ですから「長期譲渡」に該当します。税率は、２０％（内、住民税５％）です。＊5年以下の「短期譲渡」の場合は、３９％（内、住民税９％）。

＊収入金額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額＝課税譲渡所得金額

詳しくは、こちら→ http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

損益

売却

投資

申告

評価・お礼

吉りりさん

2013/07/25 21:52

迅速な回答ありがとうございます。とにかく不動産譲渡所得として別途申告が必要なのは理解できました。自分の場合は単純に考えて１６００万で購入したものを１３５０万で売却しているので譲渡所得はマイナスと考えられこの所得に関しては別途に税金を払う必要はないのだと思っているのですが。その辺はどうなのでしょうか？

野口豊一

2013/07/26 16:30

購入額＝取得費の単純では有りません。

マンションは、通常、土地と建物に分離されます。建物は毎年の、「減価償却費」10年分が、取得費より減額されます。

吉りり様は、10年間も所有され、賃貸し、不動産所得を確定申告されてきたものと理解します。

建物部分には、「減価償却費」として、毎年損金計上されたと思います。
更に通常、建物は、「躯体」と「建物付属設備」に分けれます。

例えば、吉りり様の場合を、土地が６００万、建物が1,000万（内、躯体：700万、建物付属設備：300万で有ったと仮定します。更に、確定申告に於いて、減価償却の選択申告されていた償却方法を、躯体＝定額法、建物付属設備＝定率法で有ったとします。

建物躯体の減価償却＝700万×0.022＝154,000円/年、建物付属設備＝300万×0.142＝426,000円／初年度以後償却残×0.142 ――10年間で約235万、10年間の減価償却額累計389万
この場合、譲渡損益：1,350万－（1,600-389）万＝139万円の売却益。

更に、取得費、譲渡費には、仲介料、登記料、印紙代、改造・設備付加費などが含みます。

「1600万で購入し1350万で売却。その場合所得税計算で売却益があれば―――」と有りましたので、全てこれらの計算をされた結果と理解しておりました。

今一度、過去の申告計算書を点検されるようお薦めします。

字数制限があり、詳細に述べられません。
詳しくは、こちらのサイトから、→ http://www.iriscon.co.jp