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対象：新築工事・施工
９００坪の土地でドッグランを運営しております。
近年、付近に住宅が増えたため５０戸連たんに当てはまり、念願のカフェを建設しようということになりました。
役所（埼玉のＳ市です）に相談に行ったところ、３００平米以上で分筆し、現在の事業とは完全に分離したかたちでないと建設できないと言われました。
つまり、分筆した上、３００平米をフェンスで囲えというのです。
当方も建設にあたり憲法１４条などを勉強していましたが、３００平米以上の土地であれば１５０平米までの平屋はＯＫということで納得していました。
もとの土地が広いので、分筆するには１００万円以上かかるとのこと。さらに、フェンス設置でまた１００万円ほどかかります。
また、この分筆に関しては各市で決まりごとが異なるため、隣の市では一円もかからず済むのに、Ｓ市に土地があるので分筆が必要であるというように、非常にあいまいな規則であるとも聞きました。
このような場合、必ず分筆が必要なのでしょうか？
とにかく納得がいかないので、どなたかよいアドバイスいただけたら幸いです。
また、不動産にお詳しい弁護士の方がいらっしゃいましたら、なおありがたいです。
wan'sさん （ 埼玉県 / 女性 / 54歳 ）
回答：2件
専門家市街化調整区域の建築
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、市街化調整区域の建物の建築にはご承知の通り、都市計画法などの法律に準じてその申請を行うことになります。
また、埼玉県の場合には埼玉県条例や各市等の定める法令に準じていかなくてはなりません。
この場合、ご指摘の通り分筆をしたり、フェンスを設置したりという詳細な規定に該当する場合があります。
今回、店舗での土地利用になるため、現所有の土地の区画形質変更という開発行為に該当するかと思われます。
そのためにいろいろと行政側から指導を受ける格好になるでしょう。
ただ、申請には開発行為の事前協議をするケースが多く、行政側と調整して正式な開発行為申請をする流れになります。
その際に、行政が言う内容を受け入れできるかどうかは、行政と相談することにはなります。
尚、詳しくは、行政庁の法令関係を確認してみないと何とも言えません旨、ご了解ください。
また、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
以上、ご参考になれば幸いです。
アネシスプランニング（株）
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電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
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評価・お礼
wan'sさん
2012/12/28 09:45ご親切な回答ありがとうございました。
憲法ではなく土地開発法１４条の間違いでした・・・。
条例というのはどのくらいの権威があるものなのでしょうか？そのあたりがグレーだと思うのです。また、役所の方も一人一人で意見が違い、前に聞いた話とは違うぞ、ということで、何度も相談をしてきました。
Ｓ市は調整区域に関しては、特に厳しいようで、とにかく建ててくれるな！というのが前提にあるようです。
うまくいかない場合は、またご相談させていただきます。ありがとうございました。
寺岡 孝
2012/12/29 00:53この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
基本的は、調整区域は建築物等を建てる区域ではない点が大前提であります。
ただ、例外的に条件を付けて建築を許認可するというのが、法や役所の考え方です。
それぞれの行政によって許認可の手順が異なりますが、法的に認められるような開発行為申請の仕方や建築物の概要を計画していくことになるでしょう。
尚、役所との協議や相談に関しては、その都度、協議内容の議事録を作成しておくべきです。
そうしておかないと、お互いに言った言わないの話になります。
また、開発行為等の申請関係に熟知している設計事務所を利用して、申請関係を進めることも１つの方法です。
過去にも何度か調整区域の認可に、農用地の除外、農転、開発行為の申請及び検査、認可、そして建築確認の許認可というケースに携わってきましたが、役所との協議等には時間と労力はかかりますね。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
尚、詳しいご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。
アネシスプランニング（株）
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メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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島崎 義治
建築家
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分筆指導の趣旨は？
法律の問題はいろいろと悩ましいものですね。私たちもいつも遭遇しております。
ただ、建築基準法や都市計画法（もちろん憲法もですが）は条文の解釈をする役所の担当の建築主事が最終的には決定することですので役所との十分な打ち合わせが必要ですし、何より申請者サイドの戦略が不可欠だと思います。
ご質問を拝見し、
どのような趣旨のもとに、分筆の指導があったのかを明確にする必要があると思いました。
大きくは以下の２点にかかわるのではないかと思うのですが、、、、
１．市街化調整区域での開発許可や建築許可に対する条件として分筆が必要。（都市計画法）
２．一つの敷地には一つの建築物が原則であり、用途可分の建築物を複数建築する場合は敷地を分ける必要がある。（建築基準法）
1の場合は分筆が避けられないかもしれませんが、２の場合は分筆が不要なやり方もあるのではないかと思います。
そして、その場合
ドッグランでワンちゃんも飼い主もそして近隣の人たちも共に快適な時間と空間を過ごすためのカフェを目指すなど、ドッグランとカフェを一体的に経営してはどうかと思います。
単に法律上だけの問題ではなく、どのようなコンセプトで企画し、経営するかなどのような経営的、あるいは空間的視点が重要ですし、そのような企画やコンセプトのアイデアは素敵なカフェづくりのための必須条件でもあると思います。
９００坪の土地の境界確定がすでに完了しているのか、ドッグラン内に他の建築物や工作物があるのかどうか、農地のままドッグランを運営されているのか、すでに地目変更なされているのか、など現況についての情報や役所の指導内容が十分把握できていないこと、
また字数の制限があり、公開WEBSITEでの回答ですので、この程度の回答になってしまいました。お分かりにならないこと、もう少し詳しい内容が必要でしたら、連絡をいただければ対応させていただきます。
ご参考になれば幸いです。
島崎義治/島崎義治建築設計事務所
2012グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com
評価・お礼
wan'sさん
2012/12/28 10:05ご回答ありがとうございます。
うちの場合は１に当てはまるのだと思います。
現在、事務所代わりにトレーラーハウスを置いていますが、これも建築物とみなされ撤去しろとの要請がありましたので、更地状態に戻してからのカフェ建設になります。
私どもも、ドッグランを利用されるお客様と犬連れでないお客様のためのカフェを予定しておりましたが、市はとにかく分離せよ、という指導です。
調整区域に建てられるものは、近隣市民に貢献するものというくだりがあるのですが、ドッグランを利用するお客はだめだと言われるのです。
ここも当方が首をかしげるところなのですが、なぜお客を分けなければならないのでしょうか？ドッグカフェで通れば分筆の必要もないのですが・・・・。
ドッグランのお客さんも近隣住民ですよよと訴えても、だめだの一点張りです。
これこそが、市の職員の勝手な考えだと思うのです。が、だめと言われれば許可が下りないので、従うしかないのかなとも思います。
また、下水道がないため浄化槽を設置しなければならないのですが、これに関しても建築会社によって本当に意見がばらばら、かつ、役所の職員も異なった指導をされますので、９月から
一進一退でことが進みません。
ひとつ解決したら、また問題が出てきて、１４条や調整区域に関する条例で、こちらが良いと判断しても、ことごとく却下される状態です。
話がそれましたが、大金を払って分筆すれば確実に認可が下りるのでしょうか？
これまでの市の対応を考えると、それも不安になっています。
（現在のポイント：-pt）
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