マンション売却での課税譲渡所得と減価償却費について

住宅・不動産不動産売買 2012/02/09 09:17

昨日，相談したものです。ご回答いただき，ありがとうございました。所有年数についてよくわかりました。ありがとうございました。

さて，昨日の相談内容について，さらに教えていただきたいことがあり，投稿いたしました。繰り返しになりますが，独身の時に，私名義の新築マンションを3500万円で購入し，結婚したため代わりに両親が住んで10年になります。
このたび，そのマンションを3700万円で売却しますが，減価償却費がありますので，やはり譲渡益がでるように思われるのですが，これはわたくしの計算式の間違いでしょうか。

売却価格－【(購入価格－減価償却費)＋購入費用＋売却費用】＝譲渡益

マンションは平成13年4月に建築で、鉄筋コンクリート，そして今年で築10年かと思います。（これも間違っていたら，すみません）
減価償却費は3500×0.9×0.015×10＝472万5000円かと思います。

るるるばあちゃさん（滋賀県 / 女性 / 46歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

追加：譲渡所得について

2012/02/09 16:16 詳細リンク

: (5.0)

昨日、回答しました野口です。訂正させて頂き申し訳ありません。

るるるばあちゃ様の、ご指摘の通り、「減価償却費」が取得費用より、減額します。

減価償却費は、建物、建物設備等の償却資産より算出致しますので、マンションは、当然ながら、「土地」が敷地としてあります。マンションは「区分所有法」によって、敷地の土地を、専有面積割合により、共有として持分が決められています。

るるるばあちゃ様の、購入分譲時のパンフレットや売買契約書に土地（持分価額）と建物が価額の内訳が記入されていると思います。ご検証下さい。土地によって異なりますが、概算土地４０％建物６０％が平均的です。
３，５００万円の購入であれば、概算土地１，４００万円建物１，６００万円です。

平成１９年に減価償却税法が改正され、約20％耐用年数が短縮されました。
マンション（鉄筋コンクリート造り住宅）の耐用年数は、現行法では４７年（償却率0.022）ですが、旧法では６０年0.017）です。

従って、減価償却は概算では、1,600×0.9×0.022×｛10+(3/12)｝＝396万円となります。
減価償却は、月単位で行う。１日でも一ヶ月とカウントする。（h24.5.1に引渡＝5月分が１ヶ月）故に、１０年と３ヶ月が減価償却。

結果、約366万円が譲渡所得です。

もう一度ご検証下さい。

売買

所得

マンション

評価・お礼

るるるばあちゃさん

2012/02/09 17:42

野口先生，さっそくのご回答，本当にありがとうございました。よくわかりました。10年もたつと，法律改正もいろいろとあるのですね。マンションの土地と建物の割合も，実際の売買契約書には分けて記載されていないので，どういう割合で「建物」「土地」，としたらよいのかわかりませんでした。何度も本当にありがとうございました。また，よろしくお願いいたします。寒いので，ご自愛ください。