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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
回答数： 1件
他にも似た質問が多数ありましたが、ケースが異なるかもしれませんので新たに質問させていただきます。
現在、父名義の土地（持ち家）に父（69歳）、私（35歳）、私の妻（35歳）と息子（4歳）の、計4人で暮しています。特に家賃などは納めておりませんが、基本的な生活費は全て私たちが払っています。
最近家の外壁部分や水周りにガタが出てきており、内装も含め全額私たちの負担で大規模な改修を、と思い、父に提案したところ「近い将来、この土地を売却して、その金を資金にして実家のある鹿児島の老人福祉施設に入所する予定なので、改修は必要ない」と言われました。
ショックではありましたが、父も我々に気を使うのが疲れたと言う事で、入所の件は了解しました。
ただ、長年住んできた土地を他人に売却するのはもったいないし、何より自分達がこの土地・家を再生させ大いに活用し済み続けたい、と強く思っております。
是非私が買い取りたいと思うのですが、何か問題が発生しますでしょうか？（父は現時点では、親子間の売買に対し、いい顔をしてくれません。交渉は続けるつもりです）
参考として、その土地の相場は100,000円/平米で、土地全体の広さは185平米です。
計算すれば約1800～1900万円になってしまうのですが、さすがに現金は用意できないので金額を割安（半額程度）にしてもらうか、法律や税金の面で問題があるようなら、金融機関の住宅ローンに組み込むか（そもそも住宅ローンに適用されるのか）と悩んでおります。
他の質問の回答にもあったように「借用書」に基づいて父からお金を借りて毎月返金していくと言うのもひとつの手ですが、父ももうすぐ70歳と言う事を考えるとそれも難しいかな、と思います。
改修費用の概算見積もりは、約1500万円程度で、こちらは住宅ローンを利用する予定でした。
ちなみに父には3人の息子がいます。（私が長男です）
何かいい方法はないでしょうか？
よろしくお願い致します。
yoshi228さん （ 愛知県 / 男性 / 34歳 ）
回答：2件
専門家割賦販売による取引について
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
お聞きしている相談内容から判断すると、
お父様が売買に応じてくれるのであれば、
割賦販売（分割販売）による売買が良いと思います。
住宅ローンが一般的になった近年で、
ほとんど行われることはありませんが、
売主、買主の間で不動産を割賦（分割）販売
することが可能です。
今回、売主も買主も宅建業者ではなくて個人なので、
割賦販売における制限はなく、両者の合意のもとで
契約条件を決めることが可能です。
売買価格に関しては、相場からかけ離れた
金額だと贈与税の課税対象となる可能性があります。
したがって、仮に相場の1800万円で売買契約を締結した場合、
1000万円を現金で支払って、所有権を移転して、
残りの残金を分割して何年かかけて支払う形で良いと思います。
（あくまでも、お父様が合意してくれればの話ですが）
所有権自体はすべて移転しているので、
相続時のトラブル等も回避しやすいものと思われます。
今回、不動産の売買が親族間になるため
住宅ローンの使用には
金融機関を説得するためのかなりの根拠
が必要となります。
金融機関としては、過去の取引において
親族間売買でもめたケースが比較的多い事から
なるべく親族間売買での融資をやりたくないのが
実情です。
したがって、絶対に無理とは言いませんが、
相当な根拠がない限りは親族間売買において
住宅ローンを使用することが難しくなってきております。
今回、お父様の施設への入居が確定していて、かつ
「yoshi228」さんたちは、どうしてもそのまま居住したい
明確な理由があれば、おそらく住宅ローンの審査が
進むものと思われますが、お父様がいずれ出る時のために
購入しておきたいだけの理由であれば、
おそらく住宅ローンは難しいと思われます。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
yoshi228さん
2012/01/14 00:10ご丁寧な回答いただきありがとうございます。とても参考になりました。
「相場からかけ離れた金額だと贈与税の課税対象となる可能性」についてですが、仮に贈与税の対象になったとしても、なおメリットが出る計算になった場合、割安の値段で割賦販売契約を交
わしても問題ないのでしょうか？今現在、現金で用意できる金額は500万しかない為、何とかこの先800万程度を割賦販売で支払うとしても、計1300万程度になってしまうからです。
しかしながら贈与税はかなりの金額になるようなので、仰るとおり確かに避けたいものです。
所有権を移転していれば相続時のトラブル等も回避しやすいと言う点も、なるほどと思いました。有難うございました。
回答専門家
- 真山 英二
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント）
- 株式会社ハッピーハウス 代表取締役
正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい！
人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。
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畑中 学
不動産コンサルタント
1
住宅ローンで売買費用と改修費用を賄うのが宜しいかと思います。
yoshi228様
はじめまして「家を守り家を継承させる」専門の不動産コンサルタントをしております畑中と申します。よろしくお願いいたします。
yoshi228様の親子間売買につきましては、贈与税等の問題もございますので、売買価格は原則時価とされた方が宜しいかと思います。概ね時価は2300万円ぐらいではないでしょうか。（売買価格を少しでも安くする方法もございます）書かれている売買価格を半額とする事は後日問題になるものと思いますので避けられた方が宜しいかと思われます。また、税金の件につきましては、お父様がyoshi228様にご自宅を売ったことにより、お父様がご自宅を取得されたときよりも利益が生じた場合、譲渡所得税がかかりますので注意が必要です。
方法につきましては、ご自宅に抵当権が付いていないようでしたら、お父様より分割払いで購入するという方法がありますが、お父様のご年齢のことを考えますと、売買価格を一括払いされた方が宜しいかもしれません。
つきましては、売買価格＋改修費用を住宅ローンと自己資金で賄うことができれば、そちらの方がよりスムーズな流れになるものかと思います。なお、改修費用は住宅ローンに組み込むことができます。
以上ご参考となれば幸いです。
武蔵野不動産相談室株式会社
畑中 学
http://www.mf-soudan.com/contents/family.html
評価・お礼
yoshi228さん
2012/01/13 23:47早速のご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
ちなみに、「売買価格を半額とする事は後日問題になる」と言う事は、つまり親子間、兄弟とのトラブルでしょうか？もしくは法的なトラブルでしょうか？
どちらにしても、親の力に甘えようとした結果だと受け止めております。極力、自分の力で生きていけるよう精進したいと思います。
ありがとうございました。
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