物件の担保価値について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

住宅ローンのは、
個人の支払い能力と物件の担保評価の
２つを審査します。

しかし、フラット３５以外の住宅ローンの審査に関しては、
個人の支払い能力を審査する「人の審査」が中心です。

担保評価については、接道不適格、違法建築、再建築不可
市街化調整地域の土地、連棟方式など特殊な場合には、
担保評価がきびしくなることがあります。

また、リノベーションマンション等で、
リフォーム費用がかなり加算され、通常の相場価格と
乖離が大きい場合には、そのリフォーム内容の
調査が入る場合があります。

今回の案件が、リノベーションマンション等でなければ、
一般的には担保評価で問題になることはありません。

また、住宅ローンの審査において、担保評価がでなくて否認された場合は、
通常、金融機関の担当者もその旨を教えてくれます。

今回、住宅ローンが否認された理由を、不動産業者を通じて
確認してもらうのが良いと思います。
少なくとも、担保評価の問題なのか、人の個人信用情報の問題なのかを
ニュアンスだけでも良いので教えてもらうと良いと思います。
仮に、担保評価だけが問題であれば、銀行の担当者も教えてくれると思います。

その他の借入がないとして、年収３２０万円で借入可能額を求めると
１８００万円程度になります。
（期間３５年、返済比率３０％、審査金利４％）

問題が担保評価でない場合、
返済比率には十分に収まっている案件なので
個人信用情報上の何らかの問題が考えられます。
その場合は、個人信用情報機関に本人開示で
確認をするのが良いと思います。

少しでもお役にたてれば幸いです。

不動産中心のＦＰの野口です。

アプラウ様の申し込まれた銀行が、何故ローンが通らなかったのかを教えてくれなかったのは、やや不親切だと思います。また支店長決済･判断とはどういうものか、今後のような対処をしたほうがよいかも親切に伝えるべきですが、銀行自体の判断基準は夫々有り、必ずしも全部公表するわけではありませんが。

先ず担保価値ですが、1530万円の借入れに対し担保価値が350万しかないのは、ややかけ離れています。一般的には、担保は借入れの６０％～が基準です。従って、銀行は1,530万円の価額自身が高い。と判断したもの思えます。

次に、御主人の他の負債履歴がやや問題があると判断されたのでしょう。確かに、借入れはアプラウ様個人ですが、御主人とは別であると思われますが、家庭は金銭一体と見ますから御主人が、収入に対し消費が多ければ当然に、アプラウ様の金銭に影響があると見なすのが社会一般です。

アプラウ様の収入や過去の履歴も問題がなくても、住宅ローンは10年以上の長期に亘って返済があるのですから、アプラウ様が長期に亘って収入が安定し、十分返済能力が有ると判断できるか否かを判断するのが、銀行支店長判断でしょう。

結局ローンは、その人（債務者が）が安定して必ず全額契約の通り返済してくれることを期待して、決定します。万一返済がされない場合は、担保不動産を処分して回収できると判断します。これらは、アプラウ様の現在の年収だけではなく、勤務先の信用度、アプラウ様の今後のライフプランも影響します。

結論として、担保価値が高いほうがよいのですがこれの担保価値はいくらと事前に判断できません。
対策として、別の銀行に事情を話し、いくらまでローンが借りられるのかを今後のライフプランを伝えて御相談されるのがよいかと思います。当然、自己資金も重用な事項となります。
ライフプラン作成は、 http://www.iriscon.co.jp