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共働きの住宅ローンの組み方について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/25 06:03

新築のため、住宅ローンの利用について検討しているものです。

夫婦(夫40歳、妻38歳)で借入を考えています。
そこで、以下の点がわかりません。

(1)フラット35で夫婦収入合算(連帯債務)がよいか、フラット35と民間のペアローンがよいか。後者の場合、そもそも利用可能か。

(2)夫の方が先に退職になるため、収入合算にした場合、退職後妻の支払がメインになると贈与になるのか。(退職金でカバーできればいいですが、老後としてあまり大きくは手をつけない方がいいと思ってますので…)


ちなみに、こどもは4歳の子が1人です。今のところ、もう1人作る予定はありません。
よろしくお願いします。

choCola@さん ( 青森県 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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共働きの住宅ローンの組み方について

2010/09/02 09:17 詳細リンク
(5.0)

choColaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
住宅ローンをくむ場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能と言うことでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中から住宅ローンが上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、choColaさんが住宅ローンを組む場合、繰り上げ返済を頻繁に行うことが難しいということでしたら、ご夫婦でフラット35を利用すればよろしいと考えます。

また、choColaさんはフラット35を利用して、ご主人様はは民間の金融機関の変動金利を利用て、ローン金利の高いchoColaさんの分を優先して繰り上げ返済を行うという方法もあります。

質問2について
choColaさんがご主人様の住宅ローン分を負担した場合、ご指摘のとおり贈与税が課税されてしまう心配があります。

尚、現実問題として、choColaさんだけの収入で、お二人の住宅ローンを支払った残りの収入だけで家計が成り立っていくかどうかをご検討ください。

多くの場合、住宅ローンにつきましては、ご主人様が定年を迎えるまでに完済してしまうか、あるいは最悪でも完済の目途を立てておかないと、退職金の多くを住宅ローンを完済のために充当することになってしまいますので、今後のご夫婦の老後資金にも大きく影響してくることになります。

よって、今のうちからしっかりと計画的に繰り上げ返済を行っていくようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

問題
贈与税
贈与
老後
定年

評価・お礼

choCola@さん

お返事遅くなり申し訳ありません。
丁寧な御回答ありがとうございました。

毎年繰り上げしていけば定年前には完済できますが、教育資金がかさむときにそうもいかないことも考えられますので、やはりフラット35がいいかなと思っています。
今後の金利が気になるところですが…

渡辺 行雄

choCola@さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

尚、choCola@さんの場合は、返済の途中からローン金利が上がってしまう心配がないフラット35でよろしいと考えます。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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金利や手続き(申込み・登記)等えを考慮して!

2010/08/25 07:13 詳細リンク
(5.0)

choCola@様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、choCola@様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35(連帯債務型)又はフラット35(仮にご主人さま)と民間(仮にchoCola@様)とのペアローンの判断につきましては、

・途中繰上げ返済やその他を明確に分けるのであれば、フラット35と民間のペアローンは良いと思いますし、対応も可能と考えます。

・しかし、特別な理由がなければ、金利や手続き(申込み・登記)等えを考慮してフラット35(連帯債務型)のみでの申込みをお勧めいたします。

2.又、ご主人さまが退職金等で一括完済する場合、その時点の残債(特にchoCola@様の持分)で贈与税が掛からない様にするために、お近くの税務署で事前に相談されてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

choCola@さん

お返事ありがとうございます。
繰上返済はできるだけがんばってやるつもりです。
やはり、フラット35(連帯債務型)がよいようですね。
何とか夫の定年前までに払い終えられるようなプランにしたいと思います。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

choCola@様へ

高評価を頂き有難うございました。
現状、フラット35(又は35S)の申込者が民間の住宅ローン(長期固定金利型)に比べ増加率がアップしているそうです。それに並行して実行後の延滞等も増えてきているため、金融支援機構の審査が以前より厳しくなっているそうです(フラット35の取扱金融機関から聴取)。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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2種類のローンを組むメリット

2010/08/25 12:21 詳細リンク
(5.0)

choCola@さんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


(1)の件

フラット35単独の場合に連帯債務者になる必要があるのなら、ミックス(フラット35+民間融資)の場合も連帯債務者になる必要があると考えて下さい。

一般的に、ローンを分けておくメリットとしては、夫々で一括返済すれば片方の返済額がゼロになること、そして固定や変動金利を織り交ぜることで金利上昇に対するリスクヘッジになる可能性があること、または金利下降時の利息軽減効果を享受できる可能性があることなどが挙げられます。

ただ、現在が底に近い金利だと考えた場合は、変動部分を織り交ぜるメリットはあまりないかもしれません。


(2)の件
厳密に回答させていただくと、贈与税が課税されるかどうかは別として、贈与にあたります。例えローンが分れていようとも、考え方に違いはありません。

退職金で一括返済できれば、払い続けるよりも利息は減額されますから有利といえます。


以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。

融資
効果
贈与
リスクヘッジ
退職金

評価・お礼

choCola@さん

お返事ありがとうございます。
ペアローンについては、先に私が死んだ場合のみ不安がある(私の方が年下ですし)のですが、諸々経費を考えると、フラット35(連帯債務型)の方がどうもよいように思えます。
しかし、やはり定年後の支払については気をつけた方がよいのですね。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

choCola@ 様

ご返信有難うございます。

■ フラット35(連帯債務者あり)利用時の注意点

(1)団信は、ご夫婦のどちらかが加入するか、夫婦連生団信(デュエット)を利用しご夫婦共に加入されるかの選択肢があります。デュエットの場合は、ご夫婦いずれかに万が一のことがあれば、全額免除されることが特徴です。

(2)一部繰上げ返済は100万円単位となりますので、この点は民間融資の方が使い勝手が良いといえます。

フラット35+民間融資の実例として、りそな銀行のすまいるパッケージをご参考にされれば分り易いと思いますので貼り付けておきます。

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/smile/smile.html

では、楽しい住まいづくりを目指してください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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