借地権のかかった住宅の売却について

住宅・不動産不動産売買 2007/06/27 04:44

借地権のかかった住宅の売却について

まったくの素人ですが、よろしくお願いします。
横浜市市営地下鉄の阪東橋駅から徒歩１０分の場所に敷地面積５０平米程度・築６０年程の２階建ての住宅を祖父が所有しております。
この住宅は、建物所有者が祖父の名義で土地は借地権となっており、借地権の期間は特に定まっておりません。(昔は定めなかった様です･･･)
このたび、私と祖父との共有で別の場所に家を建てる計画があり、新居の資金の一部にと阪東橋の住宅を処分することができないかと考えております。

一般論で質問をお願いします。
?：借地権のかかった住宅を第３者に売却することは出来るものですか？また、価格の相場(算出根拠)みたいなものはありますか？
?：売却をする際、土地所有者の同意が必要となるらしいのですが、礼金みたいなものは発生するのですか？
また、発生する場合はどのくらいが相場(目安)なんですか？
?：売却に伴う手数料(不動産業者への)はどれくらいかかりますか？

ちなみに用途は次の通りです。
調べられる範囲で調べたものです。
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80%
容積率：300%
高度地区(最高限)：第6種高度地区
防火・準防火地域：準防火地域
※角地であり、建替えを行う場合すみきりを設けなければならないらしい。
※建替えは、土地所有者の同意があれば可能の様です。
※公共下水は接続されています。
恐縮ですが、よろしくお願いします。

赤木さん（神奈川県 / 男性 / 30歳）

回答：1件

大川克彦
不動産コンサルタント

借地権の売却について

2007/06/27 17:36 詳細リンク

: (5.0)

赤木さま

はじめまして、大川と申します。
借地権の売却について以下、ご参考にして下さい。

?借地権の売買は可能ですが、まずは土地の所有者に条件面の確認をして下さい。
・売却した場合の契約期間と地代
・譲渡承諾料
・建替え承諾料
・更新料
一番良いのは、土地の所有者に買取ってもらうか、土地を売ってもらって所有権で売買する方法です。

対価(土地と借地権)については、こちらを参考にして下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/kanagawa/prices/html/64055f.htm
路線価図で市営地下鉄の阪東橋駅のところに２３０Ｃとあります。
これは土地の路線価が１?あたり２３万円ということです。Ｃというのは借地権割合が７０％ということです。
例えば、この場所で１００?の土地が借地権の場合、路線価で見ると２３００万円の７０％ですから、約１６１０万円が借地権の価格と言う事です。金額は、あくまで路線価です。
売却の金額については、こちらを参考にして下さい。
http://profile.allabout.co.jp/pf/ohkawa/column/detail/2841

?一般的には、売却する場合には譲渡承諾料が必要です。金額については取り決めはありませんが先日三鷹で売買した物件は、売買金額の３％程度でした。
世田谷で取引したときは、契約書に協議としか明記されていなかったため１００万円で承諾してもらいました。
赤木さまのケースは、建物を建て替える事になると思いますので、建替えの承諾料も発生します。

?仲介手数料でいただく場合は、通常どおり３％＋６万円が上限になります。

ちょっと面倒な問題ですが、ひとつずつ整理して進めてください。

補足

追伸
土地所有者との契約方法は単独で行ってください。
私が扱っている借地権で、借地権者１０名でまとめて契約していて、代表者が集金するという戦後まもない頃のままの状態のところがありました。
借地権を売却する場合、代表者と話をしてまわりの承諾やら結構面倒なことがありました。

まずは、信頼のできる不動産業者を見つけるところからはじめてください。