土地の購入に関する注意点

トモノリ　さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

１の境界明示図の再発行は可能です。

但し、再発行というより境界立会を再度行い、新たに作成するということです。
民民間の境界明示図等は、立会って境界を決定した所有者各々が管理しているものなので、どこかに保管され、その都度発行できるというものではありません。
（※地積更生登記が行われている場合は、法務局に関係資料が保管されていることがあります）

しかし、売買に伴い再度立会いを行って、新しい日付の境界確認書や越境物の確認書を添付し販売しているケースもあります。
売主側でこのような作業・新しい日付での境界確認書、境界明示図の作成を行ってもらえるか、仲介業者に交渉してもらってはいかがでしょうか。


２の公簿売買の場合、公簿面積と実測面積の差異については、当事者間での取り決めになります。

往々にして、不動産取引の商慣習では、清算や異議申し立て等を行わないことが条件・契約内容となっていることが多いです。
しかし、これについても慣習として多いというだけです。
面積の増減に関する契約内容や条件は、契約を締結する当事者間で決定していくものなので、特にこれといった取り決めごとというものはありません。
公簿面積と大きな差異が生じるおそれが予見できる物件なら、『買主負担』なら引渡までに測量に入っても良いという条件にすることもあります。

差異が生じた場合、
・１平米○○円で清算。
・○○平米以上面積が減ると希望プランが建築できないので白紙解約。
・○○平米以上面積が増えると買主は清算に対応する予算がないので白紙解約。
・地積が増加した場合は清算しない。
・差異が生じていても一切の異議申立て、精算、地積更生登記などは行わない。など、

その後の条件について契約書に記載し、取り決めておきます。

当然、売主側の言い分や要望、事情に人柄などもございますから、買主側の要望のみが組まれる契約ばかりではないです。
事前交渉の結果によって、その契約を締結するか、見送るかの判断をすることが大切です。