売却査定は妥当

サブリース契約なしなら家賃が10万円くらいで、築1年で利回り10%なら処分できるということなのでしょうか。
とすると、売却査定は妥当なものと思えます。

市場の要求利回りは、景気動向や築年数で変動いたしますので、要求利回りが12%なら1000万円、逆に8%なら1500万円となります。

いずれにしても、現状では残債を上回ることは難しく、売却となるとかなりの負担を強いられる形となります。
また所有して1年なら、繰り上げ返済をするにしても手数料も高くなり、あまり効率的とは言えません。

固定資産税を含めて年間で約60万円の出費が発生していると思うのですが、半年ほど前から売却を検討されているということで、かなり初期の段階でこのような状態は予想できたと思います。
それならば、当初に自己資金を準備して収支を整えるなり、もうちょっと金利の低い金融機関を活用するなりの対処法があったような気がします。


今後の対策としては、毎月の負担を減らすことが最優先です。
その為の方法としては、
1、多少のリスクはあってもサブリース契約を解除し、満額の家賃を受け取れるようにする。
2、確定申告は毎年きちんと手続きをする。
3、契約当初の返金分などあれば、手を付けずに毎月の差額に補てんするようにする。

などです。
とにかく、年間でキャッシュフローを捉え、向こう5年くらいの見通しを立てることが先決です。
何度でも、どういったことでも相談されるのは構いませんので、問題を正面から受け止め、売り急いだり判断ミスをされることがないようにしてください。