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対象：不動産投資・物件管理
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尾野 信輔
不動産投資アドバイザー
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今こそ個人年金としての活用を
物件の詳細な立地は不明ですが、売却をお考えになった場合、家賃から逆算して720万円〜800万円の査定になると思います。
そうすると売却損としては500〜600万円くらいを想定しないといけません。
15年前の住宅ローンの組み方にもよりますが、今までに繰り上げ返済などをされていなければ、最大損の600万円を繰り上げ返済をすれば、かなり支払いを圧縮できるはずです。
ただその場合でも、北九州は賃貸需要の層もそれほど厚くはないので、空室時にはそれなりのリスクを伴います。
ですので、繰り上げ返済をお考えの場合でも支払いと家賃をプラスマイナスゼロくらいではとどめず、大幅に家賃が上回るくらいの繰上げを検討されたほうがよろしいでしょう。
目安としては、管理費・修繕費・固定資産税などの経費を合わせても月々3万円くらいの出費が安全圏ではないかと思います。
実際の繰り上げ返済額はローン会社との打ち合わせになりますが、毎月の支払い以外の経費を計算して、ご希望の毎月支払い額を伝えれば必要資金額を教えてくれます。
その後は賃貸管理をしている業者と連携を密にしていれば空室リスクも抑えられ投資効率としては良い形になるでしょう。
なお、保険としての役割もありますので、必ずしも完済する必要はないと思います。
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１５年前（平成６年）に節税対策ということで行ったこともない北九州市小倉の新築マンションを購入しました。最初から返済ローンが家賃収入を上回っており、どうしようかなあ思いながらも還付… [続きを読む]
koyukiさん （東京都/56歳/男性）
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