ワンルームマンションの売却は何時が良いか?

1ファイナンス面、2賃貸ニーズ面、3市況面からまとめます。

1.まず、2000万の30年ローンは金利が約3%とした場合に30年のトータル返済額が約3035万になります。そして年間の元利合計の払いは約101万円になります。今後金利が一定だとしてこのうち何割かが残債の減少に向けられますが、当初は金利払いの比率が高いので約40万程度しか残債が減りません。(簡略化の為、私の方では2000万を30年借りた場合の最初の年度の返済比率で計算してます。http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html)

よって、5年後でも残債は約1800万前後にしかなっていません。

2.賃貸ニーズは神田近郊は人気の秋葉原にも近く継続的に人気は継続すると思います。広い所に住まれる方も増える一方(推測ですが)駅からも近いこのワンールマンションの家賃はそれ程大幅に下落する事はないと思います。

3.一方市況の事を考えた場合に、不況の現在でもワンルームマンション投資のニーズは根強く存在します。ただ現在のお家賃が9万2000円という事ですが、一方返済のキャッシュアウトフローは約8万5000円でそれに修繕積立金と管理費を合わせるとこの物件を持ち続けてもキャッシュフローは若干マイナスになります。(これはテナントが常に入居していて修繕費用がかからない前提ですので実際は大きくマイナスになる月も出てくると思います。)

投資物件をマイナスのまま後30年間持ち続けるのは精神的に良くないかもしれません。市況は現在は良くありませんが、常に中古のワンルームマンションのニーズはあります。ただ築年数が古くなる程に売却価格も安くなってきますので注意が必要です。イメージ的には残債の減少と同程度の価格の下落があると考えて頂ければ良いかと思います。内部の設備の大規模修繕が必要になる築10年経過前に売却する事をお勧めします。