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対象：住宅・不動産トラブル
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専門家
お答えします。
弁護士の坂本です。
質問１については，お尋ねのような土地の使用に関する制限は，少なくとも宅建業法４７条の規定により宅地建物取引業者が説明すべき事項には当然含まれると考えられますから，説明義務違反による債務不履行ということで，損害賠償請求をすることはおそらく可能と考えられます。
質問２については，土地の前所有者である売主と近隣住民による合意については，法律上新所有者であるマンションの区分所有者をも当然に拘束するというわけではありませんが（そのような効力を正式に発生させるためには，建築基準法の規定による建築協定を結ぶ必要があります），法的拘束力が認められるかどうかはおそらく法律家の間でも意見が分かれるところであり，訴訟になったらおそらく決着が付くまで何年もかかることになると思われますし，仮に法的拘束力がないと認められて勝訴しても，それにより近隣住民との関係が最悪になってしまうのは目に見えています。
したがって，売主が交わした約束を無視するという選択肢は，法的には一応考えられるものの，実務上はとてもお勧めできないと考えられます。
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この回答の相談
＜背景＞
建設後５年経過した全４１戸のマンションです。前面にある公開スペースで売り主と問題が発生してます。
このスペースは建設時に売主と近隣住民との間の口頭合意事項により設… [続きを読む]
品川タロウさん （東京都/38歳/男性）
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