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対象：住宅資金・住宅ローン
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専門家
ローンの引継ぎについて
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不動産コンサルタント ＆ ＦＰ 野口です。
住宅ローンの引継、借換に関して、貸し手(銀行）はその審査、条件を決定する項目は、大きく分けて2つになります。
第一は、対象となる住宅の評価です。
土地・建物の現在評価価値（＝長期に亘る価値維持）です。住宅ローンを組む場合は、借入額が評価額を下回る事が重要です。
即ち、借入額が評価額を上回る場合（＝オーバーローン）は、自己資金の増加が求められる場合が多いのです。
従って、Aker様の場合はどうでしょう。マンションの場合は、同一マンションの相場がネットに等で概略判ると思います。借りれ額(引き継ぎ額）
前夫の債務引き継ぎと言う事で、一般の銀行であれば、よほどの事がない限り、ＯＫを出すでしょう。
第二は、個人属性（年齢、職業、勤続、収入、安定性、親族など）が重要となります。
銀行が、Aker様の今後も十分ローンを返済する能力があると判断すれば、引き継ぎも、ローン条件も緩和するでしょう。
逆に、離婚と言うネガティブな事項と、Aker様の返済に関する認識を割引いて、借入レート、期間など条件を厳しするかも知れません。
Aker様の、状況が判りませんから、ここで一概に述べる事は出来ません。
金利情勢が下がり、現状変動金利0.6％、10年以上の固定金利1.4％が最も低いものでしょう。
現銀行が、引継条件が厳しいから、現状を下げてくれないからと言って、短気になって他の銀行に簡単に借換をする場合は注意が必要です。
債務引き継ぎは、債務者変更の契約登記の手続きで費用も3～4万で出来るでしょうが、
他の銀行に移しかえる場合は、ローン手数料、改めて抵当権設定など思わぬ費用が掛かる事が予想されます。
これらを精査して、尚且つ有利となれば、「借換」も検討に値するでしょう。
個別の事は、こちらから---http://www.iriscon.co.jp
評価・お礼
Aker さん
2016/05/22 07:40
野口様
分かりやすい回答をありがとうございます。
ローン残債2,000万に対し、評価額は2,500万です。
500万自己資金がありますので、1,500万ほどの支払いになる予定です。
引継ぎ期間は25年。金利0.95%です。
私は、中小企業に勤めて5年になります。
年収は300万
500万自己資金がありますので、頭金とする予定です。
親族というのは、金銭面の援助をしてもらえるかどうかということでしょうか…？あまり迷惑はかけたくないのですが、親兄弟には援助してもらうことは可能です。
金利の引き下げについて、交渉の余地はあるということですね。
借換も検討していたので、費用面も十分考慮してから検討する必要がありそうですね…
野口 豊一
2016/05/22 21:41
高評価有り難うございます。
資産価値とローン借り入れ（1,500万）は、十分釣り合っていますね。
只、1,500万、金利0.95％ローン支払いが月々約5.7万（年間69万）で年収の23％を占めます。
（１）やや生活がタイトになるかもしれません。年収が上昇していけば良いのですが。
（２）ローン完済時は、６６歳の計算ですが、やや長期です。
この点を銀行側がどう判定するかがポイントです。
親族は、お子様や今後扶養すべき両親等がありますか、有ればなお苦しい状況が伺えます。
逆に、ご両親からの相続する予定の資産状況が有ればプラスに働きます。
未だお若いのですから、銀行は、必ず再婚のお気持ちを聞いてくると思います。
当面は、プラスに働くよう意思を伝えられる事です。
回答専門家
- 野口 豊一
- （ 神奈川県 / 不動産コンサルタント ）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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この回答の相談
離婚に伴う財産分与で、前夫名義の自宅マンションの債務引受けをすることになりました。
調停調書等を銀行に提出し、ローン審査の準備に入っていますが、借入期間や金利は前夫の契約内容のままになりますか？
契約時より、住宅ローン金利が下がっている今、何とか低い金利で融資を受けられないものでしょうか？
Akerさん
（東京都/41歳/女性）
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