買い替え先の購入可能額とタイミング

はなはな☆さん　不動産コンサルタントの平野です

まず、マイホームを買い替える場合、いくらくらいのマイホームが購入可能かを計算していきます。
自宅売却が２０００万円でできたとしましたら、ローンの残額を返済して、残りは７９０万円となります。
次に、住宅ローンがいくらまで借りられるかですが、ご主人の年齢が３９歳までであれば返済期間が３５年まで可能です。
返済期間３５年、金利２．４７５％　月額返済が９万円とすると、借入可能額は、２５２０万円となります。
つまり、準備金合計は、７９０万円＋２５２０万円＝３３１０万円

そこから、（概算ですが）自宅売却にかかる費用　約７３万円と、購入にかかる費用約２１０万円を差し引きしますと、３０２７万円までが購入可能額となります。

買い替えとなりますと、引越し代金やカーテンなどの購入費用もかかりますので、その分は生活用の貯金から充てると考えてください。
金利につきましては、変動金利や優遇金利などを利用すればさらに低い金利が適用され、借入可能額もアップするでしょうが、現在は低金利の時代ですので、将来のローン支払額がアップするリスクを回避するためにも、固定金利並の金利で計算しました。

現自宅のローンをもう少し減らしてから買い替えをした方がいいのか？というご質問ですが、（金利差があまりないようであれば）繰上げ返済をするのも、その分を買い替え先の頭金に充当するのも、ほとんど変わらないと思われます

（厳密に言うと、金利が高い方のローンを減らすことで利息支払額は金利差分だけ抑えられますが・・・つまり、現在の金利と買い替え先で利用する金利とを比べて、買い替え先の金利が高ければ、現在のローンの繰上げ返済は行わず、買い替え先の頭金に充当する（つまりローン額を抑える）。買い替え先で利用するローンが現在よりも低いなら、高い方の現在のローン繰上げ返済をする、ということです）
これも、繰上げ返済にかかる費用は考慮していませんので、もし繰り上げ返済に手数料等がかかるようなら、これも計算に入れて検討しないといけません。