ローン付き投資マンションの今後は、厳しい状況ーー

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

arata414様が、埼玉にお住まいで何故関西のマンションを４戸もお求めになったのか判りませんが、多分、購入当時関西におられたのか、又は、相当関西のマンション事情に精通しておられるものと理解します。

現状、毎月賃料とローン支払いだけで、－23,329　年間-279,924　管理費等-358,800　固定資産税等ー204,900　計-843,624　税還付平均＋62万円　地方税、保育園などの軽減で若干のプラスになっているのでしょう。しかし、これは長く続か無いでしょう。

関西は東京より、賃料のダウンが激しいのです。空室率も3％程度高くなっています。オフィスの空室と相関しています。
arata414様が購入された投資マンションは、既に5年以上経過しているものもあり、賃貸契約がどうなっているかわかりませんが、入れ替えがあれば殆んどの場合、賃料相場は下落しており、価格ダウンは必至です。H18年当時より平均10％以上下落です。新築メリットを見ると15％に達する地域もあります。

比較的高い金利ですが、これ以上変動金利は下がらないでしょう。寧ろ、金利UPのリスクもあります。

従って、今後収入＝賃料はダウン、支出は、設備修理、更新、修繕積立金の値上げ、等により支出は増加必至です。ですから、６９百万円のローンを３０％以上カットすべきと思いますが、現状の手持ちが、1,000万円であればこれを活用するようお勧めします。

今後も、預貯金を貯めローンの額を減らす様努力してください。

arata414様が所有の各マンションの立地、面積、規模、グレード、環境、ブランド、賃貸家約などが詳しくわかりませんが、各マンションの個別の現状と予測を検証し、夫々に対応を専門家を交え検討され、中には、直ぐ売却すべきとの結論がでるかもしれません。

現状の各マンションの価値＝価格を再評価し、ローン残高は、この価額の７０％以下が第一の目標として、これとともに「出口戦略」を確り立て、arata414様の良き資産形成とされるよう、祈ります。