対象:不動産売買
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投資的な観点からは売却をおすすめします。
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
今回所有している不動産を投資家の観点から判断すると、
売却した方が良いと思います。
賃料査定額より、毎月12万円の収入が得られると仮定します。
単純に投資物件と考えた場合の年間収入は、
12万円×12か月=144万円/年
表面利回りで10%の不動産投資とすると、
収益還元的に見た物件価格は、
144万円÷10%=1440万円
となります。
実際には、管理費・修繕積立金および固定資産税を
差し引いた実質利回りとして10%くらいを望む
不動産投資家が多いので、投資家からみた不動産の価格は、
おそらく1200万円~1400万円くらいになるのではと思われます。
(あくまでもお金を生み出す力だけの話です)
自己居住用の不動産としてこの物件を考えている人に
2500万円程度で売却できるのであれば、おそらく
諸経費等を差し引いてに2400万円くらいになると思います。
このままローンを支払って賃料収入を得た場合、一般的に
管理費・修繕積立金と固定資産税等はオーナーが負担します。
管理費等の金額がわかりませんが、仮に月平均2.5万円とした場合
毎月の実質的な手取りは、賃料12万円とすると
12万円(賃料)-2.5万円(管理費等)-7万円(ローン支払)
で2.5万円/月となり、年間で30万円程度の収益となります。
この物件を2500万円で売却した場合の手取り概算は、
2500万円(売却価格)-1300万円(ローン返済)―100万円(諸費用等)
で、およそ1100万円となります。
例えば、そのお金で利回り10%くらいの不動産を購入した場合、
諸経費を差し引いても、おそらく年間100万円くらいの
収益を得ることができます。
したがって、このまま保有して年間30万円程度の収益となるのか
一度売却して再投資して年間100万円程度の収益とするかで
大きく結果が違ってくると思います。
詳細なシミュレーションを計算する場合には、
空室率やかかる費用、税金、割引率等々を考慮しますが、
大体で良ければ、
上記のイメージでそれほどズレはないと思います。
したがって、投資的な観点からのみお話をすれば
売却をすることをおすすめ致します。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
tom321 さん
2012/01/13 22:22
早々に丁寧な御回答頂きありがとうございます。
投資物件としての見方大変参考になりました。
急なこともあり、売却を望みながらも売却後の運用までは視野に入っておりませんでしたので選択肢が広がった気がします。
また、具体的な計算式を入れて頂いたお陰で無知な私でも所有物件の価値がイメージ出来ました。
回答を参考に主人と再度相談出来ればと思います。
ありがとうございます。
回答専門家
- 真山 英二
- ( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
- 株式会社ハッピーハウス 代表取締役
正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!
人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。
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この回答の相談
はじめまして 不動産に全く知識がないのでよろしくお願いいたします。
現在主人が所有しておりますマンション物件について、売却か賃貸か迷っております。この度家庭の事情で所有のマンション… [続きを読む]
tom321さん (兵庫県/35歳/女性)
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