相続税が還付される主な要因（1） ～土地評価の話～

前回のコラム『10人の税理士に相続税を依頼すると10通りの評価額が出る！？』でも、少し触れさせて頂いたように、相続税評価額の適正価格というのを算出するのは大変困難な作業です。

今回はその要因（1）として、「相続財産のうち大きなウエイトを占める土地の評価は、とても複雑で専門的である」ということについて解説していきたいと思います。

平成23年2月現在までに発表されている国税庁統計のうち、最新の平成20年分のデータを見てみると、相続財産のうち、土地の占める割合は49.6%で、家屋・構造物が5.4%。つまりは相続財産の、実に55％は不動産が占めています。

預貯金であれば「残高証明」、上場株式であれば「取引相場」、投信であれば「基準価格」等、貨幣価値が公表されているのに比べて、不動産は「時価評価」。実はこれが曲者なのです。

皆さんもご存知の通り、土地にはひとつとして同じ物はなく、大きい土地、小さい土地、形の悪い土地、無道路地、道路と高低差がある土地、傾斜地、間口の狭い土地等さまざまです。

土地は、どこかに動かすことができないので、隣に墓地があったり、工場や飛行場、踏切などの騒音や悪臭がある環境にあったり、高圧線が敷地上を通っていたりということもあるでしょう。

その個性豊かな土地に、都市計画法や建築基準法、農地法、森林法、都道府県条例、開発指導要綱等の様々な不動産関係の諸法令があり、セットバックや容積またがり等の行政的減価要因が網の目のように被さっています。

例え、まったく同じ土地が存在したとしても、その土地が所有権だけではなく、地上権、賃借権、地役権、定期借地権等の、第三者の権利が付着しているか否かでもその評価額は大きく変わります。

これらの複雑に絡み合った諸条件を、すべて把握して適正な土地の評価額を算出する作業は、かなり専門的な知識を要する作業で、付け焼刃的な知識でできるものではありません。

大きなウエイトを占める相続財産の評価額を適正に算出するのが、容易ではないことはお分かり頂けたでしょうか？