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新築ワンルームマンション投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/24 13:02

最近、勧誘を受けました。
東京駅から3km以内で、都営大江戸線の駅から3分以内の物件でした。価格は2千万円台
駅から近く、路線も都心などに出やすくいい場所だと思います。
しかし、ほぼ借金で買うとなると、金利の上昇や、家賃の下落、資産価値の下落などで普通は失敗しそうです。
ワンルームマンションの投資とは、どのような人がどのようにするべきなのでしょう?
どの勧誘の物件も、駅から近いから大丈夫とか節税や保険代わりや年金代わりといいます。
20年後に本当に家賃を稼ぐかも疑問です。
よろしければお教えください。

SHOTさん ( 東京都 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

新築ワンルーム投資の問題点

2010/01/25 10:52 詳細リンク

新築ワンルームマンションの投資の問題点は新築であるが故に価格に相当プレミアムが乗っている事です。投資という事で考えるならば中古で考えるべきです。


過去に非常に多く回答をしているのでそちらを参照ください。


こちらに新築ワンルームマンションに関してのコメントをしております。(その他にも多数あります。)
http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/41077
http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/39830
http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/39244


もし、新築で全額借入(頭金ゼロで)で購入したらという点で参考になると思います。もし、新築のワンルームマンションを買われた場合に数年から10年程度で抱える悩み等が分かると思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

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デフレの時代に・・

2010/01/25 11:46 詳細リンク

SHOT様へ

はじめまして。
リッチロードの徳田と申します。

最近新築マンションを買っていいものですか?というご質問が多いようですが、
結論から言うと、新築マンションを長期ローンでお買いになられるのは、
ナンセンスのように思われます。

昭和30年代のように、不動産が右肩上がりにどんどん上がって、
国民の所得も増えて、家賃も上がっていく時代であれば、
長期ローンを組んでも大きなリスクはなかったと思います。

でもいまはそんな時代ではありませんよね。

例えば、2000万円をフルローン、金利2.9%、30年で組みますと、
毎月の返済が83,245円、30年間で総額は3000万円超のお支払いとなります。
現在港区内の築30年のマンションの相場は、1000万円を切っています。

また新築ということで、最初10万円近い家賃が取れているとしても、
築30年の頃には、家賃は7万円を切るのではないでしょうか。

新築マンションを購入して、ローン金利や減価償却費を経費計上して、
給与所得と損益通算して節税を狙えるのは、
給与年収1500万円以上の高額所得の方だけです。

不動産投資の最大の魅力は、やはり安定した家賃収入です。

ですから、
1.まず立地が良く
2.築15〜25年くらいのマンションを
3.現金、もしくは頭金を2〜3割入れて、
4.短期のローンで返済する
という方法で購入するのがベストだと思います。

話しを伺っておりますと、この度のマンションは、とても良い立地だと思いますし、
将来的にも賃貸需要の望める場所だと思います。
ただ、そのための購入方法が、少し難しいように思われますが・・

何かご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせ下さいませ。
では・・

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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物件単体であれば利益を得るのは難しい

2010/01/25 13:29 詳細リンク

こちらのQ&Aは、中古物件を扱う業者さんがほとんどですので、頭ごなしに新築を否定する流れがあるようですが、新築・中古どちらにもメリットはある話です。
偏った意見は、相談者のためにも良くないと思います。

不動産投資の最もハードルの高いところは、物件評価と資金の調達ですが、中古物件で、一般に利回りが良いと言う物件は(要するに美味しい物件)は評価がつかない場合が多くあります。
その場合は多額な自己資金の準備が必要になりますし、築年数によっては修繕資金などがかかってくるケースも有り、長期保有には向かず、それはそれでリスクを抱えることになります。

一方、新築の場合はほとんどの物件で提携ローン付きで、ほぼ95%の融資が付くことになります。
自己資金も非常に少額で済みます。
しかし、自己資金をほぼかけずに所有した場合、単体で利益を上げることはかなり難しくなるでしょう。
提携ローンには団体信用生命保険が必ず付帯されますから、それを保険がわりのメリットとしたり、節税効果もありますので、まだ在職期間が長く残されてて、ある程度年収が高い方には、トータル的に考えればメリットはあるのではないかと思います。

補足

その辺を踏まえて、今回の質問にご回答させていただくなら、自己資金が少なくて、物件自体より節税や保険がわりで、長期的な運用にメリットをお感じになれば新築が良いでしょうし、自己資金がある程度あり、物件単体での収支で短期勝負をするなら中古が良いでしょう。

また、現在薦められている物件の良否に関しては、固定資産税まで含めた年間のキャッシュフローと管理会社次第になります。
キャッシュフローに関しては、許容範囲は人によってまちまちなので一概には言えませんが、ある程度許容範囲なら、まだお若いので、10年くらいは家賃との差額を保険代わりとして負担しながら、10年後くらいに自分の物件を築10年の中古物件とみなして自己資金を繰り上げ返済すると言う考え方も良いかと思います。
そうすると、10年後に物件を購入することに比べて、登記費用や不動産取得税をかけないですむと言うメリットもあります。
また、将来にわたる安定的な家賃収入には、管理会社の存在が非常に重要です。
入居がつかなくなる最大の要因は、築年数ではなく、物件管理の問題です。
物件を販売する会社と管理する会社が別々だと、物件自体のトラブルや入居者間のトラブルの情報が蓄積されませんので、ひいては不良入居者を生み出す要因になり、空室率の増加や家賃の下落要因になります。

そのあたりと、今回の物件を照らし合わせて、ご自身の目的をはっきりさせたうえで、ご検討されてみてください。


株式会社えん 尾野信輔

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