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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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物件単体であれば利益を得るのは難しい

2010/01/25 13:29

こちらのQ&Aは、中古物件を扱う業者さんがほとんどですので、頭ごなしに新築を否定する流れがあるようですが、新築・中古どちらにもメリットはある話です。
偏った意見は、相談者のためにも良くないと思います。

不動産投資の最もハードルの高いところは、物件評価と資金の調達ですが、中古物件で、一般に利回りが良いと言う物件は(要するに美味しい物件)は評価がつかない場合が多くあります。
その場合は多額な自己資金の準備が必要になりますし、築年数によっては修繕資金などがかかってくるケースも有り、長期保有には向かず、それはそれでリスクを抱えることになります。

一方、新築の場合はほとんどの物件で提携ローン付きで、ほぼ95%の融資が付くことになります。
自己資金も非常に少額で済みます。
しかし、自己資金をほぼかけずに所有した場合、単体で利益を上げることはかなり難しくなるでしょう。
提携ローンには団体信用生命保険が必ず付帯されますから、それを保険がわりのメリットとしたり、節税効果もありますので、まだ在職期間が長く残されてて、ある程度年収が高い方には、トータル的に考えればメリットはあるのではないかと思います。

補足

その辺を踏まえて、今回の質問にご回答させていただくなら、自己資金が少なくて、物件自体より節税や保険がわりで、長期的な運用にメリットをお感じになれば新築が良いでしょうし、自己資金がある程度あり、物件単体での収支で短期勝負をするなら中古が良いでしょう。

また、現在薦められている物件の良否に関しては、固定資産税まで含めた年間のキャッシュフローと管理会社次第になります。
キャッシュフローに関しては、許容範囲は人によってまちまちなので一概には言えませんが、ある程度許容範囲なら、まだお若いので、10年くらいは家賃との差額を保険代わりとして負担しながら、10年後くらいに自分の物件を築10年の中古物件とみなして自己資金を繰り上げ返済すると言う考え方も良いかと思います。
そうすると、10年後に物件を購入することに比べて、登記費用や不動産取得税をかけないですむと言うメリットもあります。
また、将来にわたる安定的な家賃収入には、管理会社の存在が非常に重要です。
入居がつかなくなる最大の要因は、築年数ではなく、物件管理の問題です。
物件を販売する会社と管理する会社が別々だと、物件自体のトラブルや入居者間のトラブルの情報が蓄積されませんので、ひいては不良入居者を生み出す要因になり、空室率の増加や家賃の下落要因になります。

そのあたりと、今回の物件を照らし合わせて、ご自身の目的をはっきりさせたうえで、ご検討されてみてください。


株式会社えん 尾野信輔

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この回答の相談

新築ワンルームマンション投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/24 13:02

最近、勧誘を受けました。
東京駅から3km以内で、都営大江戸線の駅から3分以内の物件でした。価格は2千万円台
駅から近く、路線も都心などに出やすくいい場所だと思います。
しかし、ほぼ… [続きを読む]

SHOTさん (東京都/34歳/男性)

このQ&Aの回答

新築ワンルーム投資の問題点 向井 啓和(不動産業) 2010/01/25 10:52
デフレの時代に・・ 徳田 里枝(不動産投資アドバイザー) 2010/01/25 11:46

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