テラスハウスを売却か賃貸するか悩んでいます

shonanninさん、今晩は。CFPの小林治行です。

現在2000万円のローンが残っていて、その上に更に5000万円のローンが通ったと言うことは、金融機関が貴方の資産と収入からみて、OKを出したということでしょう。
普通なら前のローンを先に決済して来てくださいと、言われるところですから。

このケースの判断のポイントは、shonanninさんのご希望と生活余裕度にあります。
余裕のない方には、毎月の返済額を下げる為にローンを下げましょうと言うのが、普通です。

しかし、貴方は2000万円分のローン返済額より、17万円*12ヶ月=204万円での収入も魅力と思われている訳ですね。

賃貸物件は古くなると賃料が下がってくるものですし、空き室率も勘案しておかねばなりません。
経費も税金計算では減価償却費を経費と見ますが、もう一つの見方はキャッシュフローです。
収入ー銀行返済額ー経費で1割以上の荒利が出ているかチェックしてください。

もう一つは収入ー減価償却費ー経費(借入金利含む)で12%以上の荒利が出ているでしょうか?

こうした数値は新規に賃貸投資にする際に簡単にチェックする利率です。

貴方の生活上5000万円返済に問題がなければ、賃貸投資をして良いと考えます。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

shonannin 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、住宅ローンを抱えての賃貸住宅の保有という点を考慮すると、売却して住宅ローンを陸揚げ返済されるのが有利ではないかと考えます。

ご収入等が記載されていませんので、家賃17万円と7,000万円の住宅ローンとの比較のみをお伝えします。

賃貸物件の収益は、賃料-経費で測り、そして不動産の減価分と将来の売価というリスクが係わります。

賃貸された場合の経費からいえば、
1.住宅の固定資産等の税金、家賃収入から得る所得にも税がかかります。

2.修繕費用
小さな費用としては水もれなど、大きな費用としては大規模修繕など全てはオーナーの経費になります。

3.備品の買換え
備え付けのエアコンやウォシュレットなど、及び小さな金具のさびも入ります。

4.ランニングコストとして
賃借人の解約に伴うハウスクリーニング、不動産会社への管理料なども必要です。管理を依頼しなくても、入居者の応募には通常最低でも家賃の1か月分と礼金分は宣伝広告費で消えてしまいます。

5.家屋自身の将来のリフォームも費用として見込む必要があります。

6.空室率について、
賃貸物件では空室率も影響します。解約後の入居が順調でも1ヶ月は空室になりますし、通常は数ヶ月の空室を考えなければなりません。

17万円×12ヶ月=204万円のうちどれだけが手元に残るのかが重要なポイントです。

以上のように、貸家としての価値は正味の収益(率)からご検討されるようお勧めします。利益として残るものは、17万円に対し大きく割り引かれます。

shonnanninさん、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

まず、今後の収入の安定性が問題となります。
お仕事がわかりませんので、なんとも言えないのですが、将来にわたって、今の収入が維持できて、二つのローンの返済が可能な状態なのかということです。

基本的に、不動産を所有して、それを貸すということになると、いくつかのリスクがあります。

例えば、空室リスク、不動産のメンテナンス経費の負担、税金の負担、家賃が下がるリスク。

将来売却をしようと思っても、売れるかどうかわからない。

また、ローンが固定金利でなければ、金利上昇のリスクもあります。

ですから、売れるうちに売って、ローンを減らしておくことを、お勧めしたいです。