テラスハウスを売却か賃貸するか悩んでいます - 家計・ライフプラン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:家計・ライフプラン

テラスハウスを売却か賃貸するか悩んでいます

マネー 家計・ライフプラン 2009/11/28 19:10

現在湘南のテラスハウス(築10年)を所有し住んでいます。ローン残約2000万円があります。
このたび引っ越すことになり、新築建売を約5000万円で全額ローンで購入しました。(計約7000万円のローン)
現在の住居を売却しようと不動産屋に相談したところ、月17万円くらいで賃貸に出してはどうかといわれました。売却したら3000万円以上で売却できるそうです。売却してローン残を減らしたい思いと、老後(現在45才サラリーマンです)に収入が得られる不動産を持っていたい気持ちがあります.
専門家の方から見てどちらが良い選択肢だと思いますか?
ご指導よろしくおねがいいたします。

shonanninさん ( 神奈川県 / 男性 / 45歳 )

回答:3件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

賃貸は正味で残る収益をご確認ください

2009/11/28 21:53 詳細リンク
(5.0)

shonannin 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、住宅ローンを抱えての賃貸住宅の保有という点を考慮すると、売却して住宅ローンを陸揚げ返済されるのが有利ではないかと考えます。

ご収入等が記載されていませんので、家賃17万円と7,000万円の住宅ローンとの比較のみをお伝えします。

賃貸物件の収益は、賃料-経費で測り、そして不動産の減価分と将来の売価というリスクが係わります。

賃貸された場合の経費からいえば、
1.住宅の固定資産等の税金、家賃収入から得る所得にも税がかかります。

2.修繕費用
小さな費用としては水もれなど、大きな費用としては大規模修繕など全てはオーナーの経費になります。

3.備品の買換え
備え付けのエアコンやウォシュレットなど、及び小さな金具のさびも入ります。

4.ランニングコストとして
賃借人の解約に伴うハウスクリーニング、不動産会社への管理料なども必要です。管理を依頼しなくても、入居者の応募には通常最低でも家賃の1か月分と礼金分は宣伝広告費で消えてしまいます。

5.家屋自身の将来のリフォームも費用として見込む必要があります。

6.空室率について、
賃貸物件では空室率も影響します。解約後の入居が順調でも1ヶ月は空室になりますし、通常は数ヶ月の空室を考えなければなりません。

17万円×12ヶ月=204万円のうちどれだけが手元に残るのかが重要なポイントです。

以上のように、貸家としての価値は正味の収益(率)からご検討されるようお勧めします。利益として残るものは、17万円に対し大きく割り引かれます。

補足

一方、売却後の手取り額をとりあえず2500万円としますと、これを7,000万円のローンから繰上げ返済に回された場合には、利子分だけでもかなりな節約になります。
金利等が記載されていませんので、7000万円と4500万円を20年返済、元利金等払い、固定金利3.0%で比較した際には、利息の支払いで約830万円の差額になります。
年間41.5万円の利益を20年間得ることになります。

これは仮の試算です。実際には現在お手元にある住宅ローンの返済表で、一方は完済し、片方は繰り上げ返済した金額の分の利息額でご確認ください。

従いまして、繰上げ返済した際に得る利益と、賃貸で得る正味の利益を比較の上ご決定されるようお勧めします。

評価・お礼

shonanninさん

ご回答ありがとうございました。
売却すると差が年間41.5万円の利益とは目からうろこでした。売却する方向で考えていこうと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

今日よりも、明日を豊かに過ごすためのライフプランを提案します

お客様から「私のFP」「我が家のFP」と言われるよう、日々研鑽奮闘中です。お客様とご家族のライフデザイン(生き方や価値観)とライフ・プラン(暮らし方)を実現するためにファイナンシャル・プランニングと資産運用を通じて応援します。

吉野 充巨が提供する商品・サービス

メール相談

メールで行う資産配分(アセットアロケーション)測定サービス

あなたのリスク許容度に相応しい資産配分(アセットアロケーション)を測ります

対面相談

FP PoPSによる資産配分測定と最適化の提案サービス

あなたのリスク許容度・ニーズに相応しい資産配分(アセットアロケーション)を提案します

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

- good

余裕あれば賃貸投資

2009/11/28 20:23 詳細リンク
(5.0)

shonanninさん、今晩は。CFPの小林治行です。

現在2000万円のローンが残っていて、その上に更に5000万円のローンが通ったと言うことは、金融機関が貴方の資産と収入からみて、OKを出したということでしょう。
普通なら前のローンを先に決済して来てくださいと、言われるところですから。

このケースの判断のポイントは、shonanninさんのご希望と生活余裕度にあります。
余裕のない方には、毎月の返済額を下げる為にローンを下げましょうと言うのが、普通です。

しかし、貴方は2000万円分のローン返済額より、17万円*12ヶ月=204万円での収入も魅力と思われている訳ですね。

賃貸物件は古くなると賃料が下がってくるものですし、空き室率も勘案しておかねばなりません。
経費も税金計算では減価償却費を経費と見ますが、もう一つの見方はキャッシュフローです。
収入ー銀行返済額ー経費で1割以上の荒利が出ているかチェックしてください。

もう一つは収入ー減価償却費ー経費(借入金利含む)で12%以上の荒利が出ているでしょうか?

こうした数値は新規に賃貸投資にする際に簡単にチェックする利率です。

貴方の生活上5000万円返済に問題がなければ、賃貸投資をして良いと考えます。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

評価・お礼

shonanninさん

ご回答ありがとうございました。
余裕があるわけではなく粗利も計算したら一割も無い状況でした。
売却の方向で考えていこうと思います。
ありがとうございました。

阿部 雅代

阿部 雅代
ファイナンシャルプランナー

- good

借金は、なるべく少なくしておく。

2009/11/29 07:48 詳細リンク
(5.0)

shonnanninさん、初めまして。
ファイナンシャルプランナーの阿部雅代です。

まず、今後の収入の安定性が問題となります。
お仕事がわかりませんので、なんとも言えないのですが、将来にわたって、今の収入が維持できて、二つのローンの返済が可能な状態なのかということです。

基本的に、不動産を所有して、それを貸すということになると、いくつかのリスクがあります。

例えば、空室リスク、不動産のメンテナンス経費の負担、税金の負担、家賃が下がるリスク。

将来売却をしようと思っても、売れるかどうかわからない。

また、ローンが固定金利でなければ、金利上昇のリスクもあります。

ですから、売れるうちに売って、ローンを減らしておくことを、お勧めしたいです。

評価・お礼

shonanninさん

ご回答ありがとうございました。
売れるうちに売る・・ごもっともです。
収益が出るころは老朽化しているでしょうし。。
売却する方向で考えます。
ありがとうございました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

首都圏で相続する土地あり 家を買うべきか kisaさん  2015-07-02 11:44 回答2件
都心賃貸もしくは郊外ローン無住居の選択及び将来設計 はたらく女性さん  2012-02-07 11:50 回答1件
マンション購入、住宅費負担が心配 nutsさん  2012-08-10 11:36 回答2件
今後のライフプランについてアドバイスお願いします 黄色いぞうさんさん  2012-06-17 07:58 回答2件
自宅の売却と家計について s983606さん  2009-04-28 12:44 回答4件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

メール相談

プチ・ライフプラン設計(提案書付&キャッシュフロー表付)

将来のお金のことが心配ではありませんか?キャッシュフロー表で確認出来ます。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談

マネー相談(2回目以降)

ライフプラン・資産運用・保険・住宅購入など

久保 逸郎

FPオフィス クライアントサイド

久保 逸郎

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談

ライフプランコンサルティング(家計診断)

■お金の将来予測を行い「将来不安を解消!」見えてくる課題点・問題点を解決しませんか!?

三島木 英雄

株式会社FPリサーチパートナーズ

三島木 英雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 キャッシュフロー表作成
久保 逸郎
(ファイナンシャルプランナー)
対面相談 ライフプラン提案書作成
久保 逸郎
(ファイナンシャルプランナー)