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対象:家計・ライフプラン

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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賃貸は正味で残る収益をご確認ください

2009/11/28 21:53
(
5.0
)

shonannin 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、住宅ローンを抱えての賃貸住宅の保有という点を考慮すると、売却して住宅ローンを陸揚げ返済されるのが有利ではないかと考えます。

ご収入等が記載されていませんので、家賃17万円と7,000万円の住宅ローンとの比較のみをお伝えします。

賃貸物件の収益は、賃料-経費で測り、そして不動産の減価分と将来の売価というリスクが係わります。

賃貸された場合の経費からいえば、
1.住宅の固定資産等の税金、家賃収入から得る所得にも税がかかります。

2.修繕費用
小さな費用としては水もれなど、大きな費用としては大規模修繕など全てはオーナーの経費になります。

3.備品の買換え
備え付けのエアコンやウォシュレットなど、及び小さな金具のさびも入ります。

4.ランニングコストとして
賃借人の解約に伴うハウスクリーニング、不動産会社への管理料なども必要です。管理を依頼しなくても、入居者の応募には通常最低でも家賃の1か月分と礼金分は宣伝広告費で消えてしまいます。

5.家屋自身の将来のリフォームも費用として見込む必要があります。

6.空室率について、
賃貸物件では空室率も影響します。解約後の入居が順調でも1ヶ月は空室になりますし、通常は数ヶ月の空室を考えなければなりません。

17万円×12ヶ月=204万円のうちどれだけが手元に残るのかが重要なポイントです。

以上のように、貸家としての価値は正味の収益(率)からご検討されるようお勧めします。利益として残るものは、17万円に対し大きく割り引かれます。

補足

一方、売却後の手取り額をとりあえず2500万円としますと、これを7,000万円のローンから繰上げ返済に回された場合には、利子分だけでもかなりな節約になります。
金利等が記載されていませんので、7000万円と4500万円を20年返済、元利金等払い、固定金利3.0%で比較した際には、利息の支払いで約830万円の差額になります。
年間41.5万円の利益を20年間得ることになります。

これは仮の試算です。実際には現在お手元にある住宅ローンの返済表で、一方は完済し、片方は繰り上げ返済した金額の分の利息額でご確認ください。

従いまして、繰上げ返済した際に得る利益と、賃貸で得る正味の利益を比較の上ご決定されるようお勧めします。

評価・お礼

shonannin さん

ご回答ありがとうございました。
売却すると差が年間41.5万円の利益とは目からうろこでした。売却する方向で考えていこうと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
オフィスマイエフ・ピー 代表
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この回答の相談

テラスハウスを売却か賃貸するか悩んでいます

マネー 家計・ライフプラン 2009/11/28 19:10

現在湘南のテラスハウス(築10年)を所有し住んでいます。ローン残約2000万円があります。
このたび引っ越すことになり、新築建売を約5000万円で全額ローンで購入しました。(計約7000万円… [続きを読む]

shonanninさん (神奈川県/45歳/男性)

このQ&Aの回答

余裕あれば賃貸投資 小林 治行(ファイナンシャルプランナー) 2009/11/28 20:23
借金は、なるべく少なくしておく。 阿部 雅代(ファイナンシャルプランナー) 2009/11/29 07:48

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