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建築条件付土地について。

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/14 15:34

はじめまして。
新築分譲一戸建ての物件を購入する事を考えています。
建築条件付の土地という説明を受けています。
担当セールスに契約は土地と建物の同時契約が普通です。
と言われています。
はじめにその契約を結び、後々金額がアップしたりする場合はどうされるんですか?とお聞きしたところ、契約書に訂正印などをして訂正するのが一般的です。と返答されました。

いろいろネットで調べると、その話と食い違っているのではないか。。。と不安になっています。
まだ勉強不足なので全体的な流れなど、いまいち判っていません。(以前の回答にもあったのですが、恥ずかしながらなぜ建売住宅の土地を、建築条件付の土地として売ることがよくないのかわかりません。)

物件や場所などは大変気に入っています。仕様書もいただきました。
契約後は間取りは法的に違反しない限り自由らしく、内装も標準装備としていくつかの中からメーカーや色あいなど選べるらしいのですが、もし予算にあわなければ建物の面積を減らすなどして調整する必要はあるとのことでした。

この不動産屋さんは良い不動産屋さんなのか。
とても疑問で不安になっています。
一生に一度の買い物ですし、ずっと住んでいく家なので不信感を抱いての購入は避けたいと考えています。


初歩的な質問ですが、よろしくお願いいたします。

補足

2009/08/14 15:34

寺岡様 野口様 藤森様

丁寧な返答ありがとうございます。
やはり土地と建物の同時契約は考えなくてはいけないようですね。。。

ちなみに以下が購入を考えている物件の詳細一部です。
参考になりますでしょうか?

仲介ではなく売主です。
(野口様、せっかく仲介手数料の件で話をしていただいたのに申し訳ないです。ただ仕組みは大変よくわかりました。ありがとうございます。)

私道負担 無
建物面 ○○
専有面積 -----
構造 木造
バルコニー面積 -----
建物階数 2階建
建築年月 契約後4ヶ月
土地権利 所有権
建築条件 有
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建ぺい率/容積率 60%/200%
接道方向・幅員 南側5m
現況 未完成
設備 電気・上水道・下水道・都市ガス
管理費/共益費等 -----円/-----円
駐車場 あり
引渡時期 契約後4ヶ月
取引様態 売主
特記事項 (財)住宅保証機構の瑕疵担保責任保険付

開発許可番号 ○○市令開第●●−6●号(平成21年2月17日)

↑念のため一部伏せています。

あと、気になっているのは、
建物と土地の同時契約の際に、もし○ヶ月以内に建物で同意がなされない場合は白紙にする、、、
といった内容の記載があれば話はかわりますか?
もしくはそのような形式になった契約書は存在しないものでしょうか?

時間が経ってからの補足質問申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。

すず吉さん ( 大阪府 / 女性 / 28歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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建築条件付土地

2009/08/15 02:32 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、契約を勧められている物件は

イ、停止条件付土地売買契約と建物の建築工事請負契約

ロ、建売(土地付一戸建て)住宅の不動産売買契約

のどちらに該当するのかによって色々な面で異なります。

イの場合は、例えば、土地の契約後、3か月以内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とするものです。
万一、建物の間取りなどが期日内にできず請負契約ができない場合は、土地の契約は解除され、支払った金銭は返還されます。
土地と建物の契約形態がこのようなものであれば、よほど建物の打合せが完了していない限り同時に契約することは難しいでしょう。

ただ、業者は建物契約が最終的にできなくなると困るので、とりあえずの図面と見積もりで建物も土地の契約時に同時にさせたがります。
このようにすると、契約後に建物の金額が高くなったりして、揉めることになりかねませんので注意すべきです。

次にロの場合は、建売の不動産売買契約ですから、建築確認の許認可がないと契約はできません。
本来は、建物が完成しているのを建売と称すべきですが、最近では、建物を完成させてもなかなか売れないため、建物着工をしないで販売しているものが多くなっています。
業者としてもリスク回避のためにはやむを得ない点で、買主が付いてから着工することが多くなっています。

ただ、契約後に間取りが自由になるというのは、不自然ですから契約の形態をよく確認してから契約を締結すべきです。

詳しくは、物件の概要等を拝見してみなと何とも言いようがない旨ご了解下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しいご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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建築条件付土地について

2009/08/17 17:27 詳細リンク

すず吉 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

原則、建築条件付きの土地の売買契約は、土地の契約から3ヶ月以上の期間を持って建物の請負契約が締結されなければ、土地の契約が解除され、支払った手付金等は返還されるものです。(一般的に請負契約までの期間を3ヶ月以内としているところがほとんどです)

もし、建物の仕様など納得ができて同日契約でもすず吉さんが大丈夫というのなら問題ありませんが、建物の仕様や予算等があわず、結果的に契約を解除しようと思っても、すでに請負契約を交わしてしまっているので、すず吉さんの自己都合によるキャンセルとなってしまい、手付金とかが戻ってこない可能性が非常に高いです。

土地と建物の同時契約は、後々もめる事が非常に多いですから、安心した住宅購入をされたいのでしたら、仲介会社に説明して、きちんと建物の打合せをした上で請負契約を結ぶべきです。


以上、ご参考になりましたでしょうか
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建築条件付土地と建売の関係

2009/08/15 11:53 詳細リンク

こんにちは。
新築住宅の無料仲介を専門で行っている野口と申します。

お察しの通り、
建築条件付土地は、土地と建物は別々に契約するのが普通であり、
建物の建築確認がおりていない場合は宅建業法違反になります。

ただ、その逆で建物の建築確認がおりていれば建売形式での契約は
問題ないので、それをすすめるのが悪い業者かと言うとそんなこともありません。

そしてなぜ建売にしたいか、というとその方がキャンセルされてしまうリスクも少なく、
決定的なのは仲介手数料がお客様から多くもらえるからです。

たとえば土地3000万円、建物1500万円(税別)の物件で比較すると・・・

□別々で契約
土地=不動産売買契約 3000万円 ×3%+6万円の消費税 仲介手数料 約100万円
建物=工事請負契約 1500万円 不動産売買ではないので仲介手数料 無し

□建売で契約
建売=不動産売買契約 4500万円 ×3%+6万円の消費税 仲介手数料 約148万円

法令上は建売の方がもらえる仲介手数料の限度額が高くなります。

諸条件にも寄るため、一概に良い不動産業者か悪い不動産業者かは
判断に迷うと思いますが、このあたりをしっかりと説明してくれる業者さんは少ないと思います。

むしろ建築条件付で契約して、あとから建売に契約変更を迫る業者もあるようですので
注意してください。

以上、ご参考になれば幸いです。

質問者

すず吉さん

建売について。

2009/08/20 16:48 固定リンク

住宅ローンの申請する際の項目で「新築一戸建て・自由設計・建売」とされているようです。

そうすると寺岡様からお聞きしていた 
ロ、建売(土地付一戸建て)住宅の不動産売買契約
にあたるのでしょうか?

建売であれば先に契約をするものでしょうか?

それとも先に契約をしても、「お互いに納得いかない場合は契約を白紙にする」というような内容を契約に盛り込んだり出来るものでしょうか?

再質問になりますが、よろしくお願いいたします。

すず吉さん (大阪府/28歳/女性)

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