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対象:住宅設計・構造

旗竿地の建築について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2009/05/02 17:39

初めて質問させていただきます。
りすりすと申します。

旗竿地の建築について質問をさせてください。

現在購入を検討している土地は
?間口が2m無い(1.89m)
?入口から旗部分までの距離が約10m
?過去に役所から建築の許可が出ている
という旗竿の土地です。

車を持つつもりが無いので間口が狭くて駐車場を作れなくても
それは問題ないと考えています。
ですが、間口が狭いことで建築費が高くなりそうなことと、建築できないものがありそうなことが気になっています。

この土地で家を建てる場合の建築費用は通常の家を建築する場合と較べてどのくらい高くなると考えられますでしょうか?
またこの土地に作るのが難しいもの(例えば地下室とか屋上とか)は何か考えられるでしょうか?

よろしくお願いします。

リスリスさん ( 神奈川県 / 男性 / 34歳 )

回答:4件

原則、接道2m必要

2009/05/02 19:06 詳細リンク

リスリスさんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡です。

建築基準法により、建築物は道路に2m以上接道していないと建築することができません。
旗竿敷地の場合は、敷地延長部の巾が2m以上必要となります。

しかし、ある一定条件が備わっていれば、2m未満でも建築可能となることがあり、ただし書き申請と言います。

条件とは、公園や緑地に面するか、道路以外に公共の道に2m以上面するか、安全上問題ないような場合です。
どれか該当していますでしょうか。

原則建築できない敷地なので、過去建築の許可が出た経緯を調べてみて、建築可能かどうかを確認してみて下さい。


もし建築可能の場合の、通常の家との建築費用アップ分ですが、インフラ(給排水、ガス、電気)、建て方(木造の場合)、運搬等で、100万円以上アップと思われます。

それでも、コスト的には、旗竿敷地の単価が安いことで総コストが抑えられたり、同コストでは結果的に容積が多く確保できるケースはあります。

参考にしていただけたら幸です。

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回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

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まず役所に行って確認されたほうがいいですよ

2009/05/02 21:18 詳細リンク

リスリスさん、ご質問ありがとうございます。
文面を拝見しましたが、まず接道が2m以下の土地は、以前からそこに住んでいる人で建替えるなど、ある程度特殊な条件がないと一般的にはまず建てられません。

特例や地域によっても条例があるかも知れませんので役所に行って確認されたほうがいいでしょう。ただし、2m以下の接道に対する建築は建築基準法上での違反になる可能性が大なので注意してみてください。

旗状敷地の場合は、建て方の時、レッカーを据えることがかなり難しく、もしかしたら人手で組んでいく必要が出るかも知れません。そういう条件等を積み上げていくと、ざっくり1〜2割は工事費が高くなる可能性もあるでしょう。

どちらにしましてもまずは役所の建築課に行って確認してみてくださいね。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
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2m以上の接道が必要です

2009/05/03 09:42 詳細リンク

光設計の栗原です。敷地は道路に2m以上接する必要があります。間口が1.89mということですので、現状では再建築不可の敷地ではないかと思われます。過去に役所から許可が降りたということですが、だからといって今回あたらしく家を建築する場合にも許可が下りるという保証にはなりません。不動産屋さんに、合法的に再建築が可能な土地かどうかを確認した方がいいと思います。旗竿状敷地に建築をする場合のことですが、私の設計でも旗竿状の敷地でよく計画することがあります。人力で資材の搬入などを行いますのでその分コスト高にはなりますが、それも全体工事費の数%ですから気にする必要はないと思います。屋上などをつくることも問題なく可能です。

回答専門家

栗原 守
栗原 守
(東京都 / 建築家)
有限会社光設計 
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確認する必要がありますよ。

2009/05/03 16:29 詳細リンク

はじめまして、リスリスさん。



やまぐち建築設計室の山口といいます。

よろしくお願いします。


さて、リスリスさんの旗状敷地についてのご質問ですが、

地域の条例などで、入り口から旗状部分までの距離制限が

設けられているケースや、距離によっては入り口部分に

条件をつけられている場合があるので、注意が必要ですね。


一番気になる部分は、間口が2.0メートル無いということですね。

建物を建てる場合は、必ず2.0メートル以上道路(建築基準法による道路)

に接していなくてはいけないので、

その辺りは、

過去に役所から建築の許可が出されているからといって

単純に今回も可能とは限らないので、それについては、

直接・又は建築士などの代理者を通じて許認可の窓口と

相談しておく必要がありますね。


コスト面については、建設機械の使い方や、材料の搬入方法が

限られてくる部分もあるので、

割高になる事も考えられます。

百万単位にはなるでしょう。



建物のコストとのバランスを見て、

トータルの費用で割高にならないように調整し、

業者さんに協力をお願いする必要はありますね。

費用面の問題は解決できるのかもしれませんね。



あとは、その建物と現場を設計・監理する建築家さんの

アイディアと工夫で土地の魅力を引き出してもらうように。


地下室はや屋上などの可・不可については、

土地の空き部分や、住宅密集の程度などでも変わりますので

建築が可能となれば、依頼予定の建築家さんに

現場を下見してもらいながら、相談する事がよいでしょう。



では、参考になれば幸いです。

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