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福岡でのマンション投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/16 00:53

投資用マンションの購入についての質問です。

都内に住んでおりますが、都内の投資用マンションは高額なので、以前福岡に住んでいた事もあり、金額の面や住み易さ、環境の面を考えても良いのではないかと思い、博多駅周辺のマンションの購入を視野に入れておりますが、福岡の家賃相場が下落してしまうとの情報等もあり、迷っています。
今後家賃相場は下落するのでしょうか?
やはり都内で購入した方が家賃の下落や全体的な面において、安定しておりますでしょうか?

一部上場企業勤務、年収630万円、29歳で借り入れはありません。

よろしくお願い致します。

mukkさん ( 東京都 / 男性 / 29歳 )

回答:3件

福岡マンション投資

2009/01/17 13:19 詳細リンク

福岡は良い所ですね。空港も近く海の幸、山の幸が豊富で気候も温暖で…私も住み易そうな街なので好きな所です。ただ、mukk様の投資に適しているかと言えば3つの点で避けた方が宜しいと思います。

1.初めての投資でいきなり遠隔投資は管理コスト・取引コストがかかりすぎる。
2.2009年現在では都内で安定した収益を取れる割安な物件が散在する。
3.開発余地が多くライバル物件が建った場合に入居率や家賃で影響を受けやすい。

1.に関してですが取引にあたり契約と決済と2度の現地訪問が必要になりますし、物件の下見も本来であればすべきでしょう。となりますと最低3回の訪問が必要になります。航空機代やホテル代を考慮するとざっと30万は余分なコストがかかります。

また、管理上大規模なリフォームが必要な際にはオーナーのチェックがあった方がコストを安く抑えられます。その際にも訪問するか割高なリフォームで我慢する事になります。

2.に関してですが都内でも10%前後の投資利回り物件が増えておりまして、コストやリスクから考えますとリスクプレミアムを3%〜5%乗せないと意味がないと思われます。

3.に関しては昨年末に聞いた人曰く空室率が2割近いとの事です。

ご年齢と年収を参考に考えますと賃貸か社宅にお住まいかなと推測しますが、現状でお勧めなのは賃貸併用住宅という選択です。ご自身の住む場所を買いながら賃貸収入も得るといる戦略です。

一つの例ですが、世田谷区で京王線の駅から2分の所に1700万前後の2階建のアパートが御座います。1階の家賃が約5万円で、2階は空室です。もし独身ならば住宅ローンを借りて20平米前後の2階に住みながらローン返済を賃貸収入からされたらいかがでしょうか?

1500万の35年のローン返済はほぼ家賃収入から可能になります。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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家賃に関しては立地より管理です。

2009/01/16 10:23 詳細リンク

ご指摘の通り、福岡市内でも天神・博多駅周辺地区はここ数年の開発により家賃相場は下落傾向にあります。

いわゆる激戦区といったところでしょうか。

ですが、おととしの改正建築基準法の影響で、昨年からの着工数は減少しており、本年以降は供給過剰状態は解消するのではないかと言われています。


しかし、家賃の相場はそういった市場環境や立地も作用する面もありますが、もっとも重要な一因としては物件管理になってくると思います。


例えば、どんなに好条件の立地で、設備も充実していたとしても、管理人も不在がちで共用部分は荒れ放題、入居者の質も悪く、夜間に騒音などがあれば、まともな入居者がつかなくなり、家賃の低下につながります。

これは、東京でも福岡でも変わりないと思います。

補足

わたくしも福岡の業者になりますので、福岡をおすすめしたいのは山々ですが、一般的な東京・福岡のメリット・デメリットは以下のようになります。



1、家賃は東京が高く福岡は安い。
完済した場合の収入は東京のほうが多くなる。

2、価格は東京が高く、福岡は安い。
完済までの計画が東京は立ちにくい。当然のことですが、価格が低いほうが借入に対するリスクは減少します。

3、流動性は東京が高く、福岡は低い。
物件数は東京が圧倒的に多く、転売時などには東京が有利。
価格上昇時なども変動が反映されやすい。

4、空室時
通常の家賃保証は相場の8割が一般的ですが、6万円の8割と10万円の8割では実質負担の差がある。

5、税金関係で固定資産税は東京が高く、福岡は安い。また、節税効果は東京が低く、福岡は高い。
固定資産税は土地の評価で変わってくるので、土地代が高い東京のほうが高い。また、申告時の経費として金利分を経費に計上できるのですが、その際土地分は除外しないといけないため、価格に占める土地代の割合が大きい東京の場合、計上できる経費が少なくなり、結果として節税効果も低くなる。(この辺りでご不明な点がある場合は別途ご質問ください。)

6、日本の首都としての強み
具体的にそのことがマンション経営に及ぼす影響を明言できることではないのですが、やはり大きいと思います。


ですので、ご質問の件に端的にお答えするとすれば、東京でも福岡でも家賃が安定している物件はありますし、同じく下落している物件もあります。

家賃に関しては管理会社の形態・運営方針が大きく左右します。


遠隔地の中古マンション投資とは

2009/01/18 00:36 詳細リンク

現在流通している物件のそれぞれのメリットディメリットについて見てみると、首都圏は物件の利回りが悪くなっていますが、それは逆説的に言えば人気と流通性があり売買金額が高くなっているということになります。また、地方の特徴は、首都圏と比較して人気が無く流通性が低いため、売買金額が安く利回りが高いということになります。
(過去のQ&Aより抜粋)

現在は全国的に相場ダウンしていますが、相対的には同じことですね。下記参考にしてください。

遠隔地の投資物件購入について

投資物件を持つのは、首都圏か地方か

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