福岡でのマンション投資について

福岡は良い所ですね。空港も近く海の幸、山の幸が豊富で気候も温暖で…私も住み易そうな街なので好きな所です。ただ、mukk様の投資に適しているかと言えば3つの点で避けた方が宜しいと思います。

1.初めての投資でいきなり遠隔投資は管理コスト・取引コストがかかりすぎる。
2.2009年現在では都内で安定した収益を取れる割安な物件が散在する。
3.開発余地が多くライバル物件が建った場合に入居率や家賃で影響を受けやすい。

1.に関してですが取引にあたり契約と決済と2度の現地訪問が必要になりますし、物件の下見も本来であればすべきでしょう。となりますと最低3回の訪問が必要になります。航空機代やホテル代を考慮するとざっと30万は余分なコストがかかります。

また、管理上大規模なリフォームが必要な際にはオーナーのチェックがあった方がコストを安く抑えられます。その際にも訪問するか割高なリフォームで我慢する事になります。

2.に関してですが都内でも10%前後の投資利回り物件が増えておりまして、コストやリスクから考えますとリスクプレミアムを3%〜5%乗せないと意味がないと思われます。

3.に関しては昨年末に聞いた人曰く空室率が2割近いとの事です。

ご年齢と年収を参考に考えますと賃貸か社宅にお住まいかなと推測しますが、現状でお勧めなのは賃貸併用住宅という選択です。ご自身の住む場所を買いながら賃貸収入も得るといる戦略です。

一つの例ですが、世田谷区で京王線の駅から2分の所に1700万前後の2階建のアパートが御座います。1階の家賃が約5万円で、2階は空室です。もし独身ならば住宅ローンを借りて20平米前後の2階に住みながらローン返済を賃貸収入からされたらいかがでしょうか?

1500万の35年のローン返済はほぼ家賃収入から可能になります。

現在流通している物件のそれぞれのメリットディメリットについて見てみると、首都圏は物件の利回りが悪くなっていますが、それは逆説的に言えば人気と流通性があり売買金額が高くなっているということになります。また、地方の特徴は、首都圏と比較して人気が無く流通性が低いため、売買金額が安く利回りが高いということになります。
(過去のQ&Aより抜粋)

現在は全国的に相場ダウンしていますが、相対的には同じことですね。下記参考にしてください。

遠隔地の投資物件購入について

投資物件を持つのは、首都圏か地方か

ご指摘の通り、福岡市内でも天神・博多駅周辺地区はここ数年の開発により家賃相場は下落傾向にあります。

いわゆる激戦区といったところでしょうか。

ですが、おととしの改正建築基準法の影響で、昨年からの着工数は減少しており、本年以降は供給過剰状態は解消するのではないかと言われています。


しかし、家賃の相場はそういった市場環境や立地も作用する面もありますが、もっとも重要な一因としては物件管理になってくると思います。


例えば、どんなに好条件の立地で、設備も充実していたとしても、管理人も不在がちで共用部分は荒れ放題、入居者の質も悪く、夜間に騒音などがあれば、まともな入居者がつかなくなり、家賃の低下につながります。

これは、東京でも福岡でも変わりないと思います。