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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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家賃に関しては立地より管理です。

2009/01/16 10:23

ご指摘の通り、福岡市内でも天神・博多駅周辺地区はここ数年の開発により家賃相場は下落傾向にあります。

いわゆる激戦区といったところでしょうか。

ですが、おととしの改正建築基準法の影響で、昨年からの着工数は減少しており、本年以降は供給過剰状態は解消するのではないかと言われています。


しかし、家賃の相場はそういった市場環境や立地も作用する面もありますが、もっとも重要な一因としては物件管理になってくると思います。


例えば、どんなに好条件の立地で、設備も充実していたとしても、管理人も不在がちで共用部分は荒れ放題、入居者の質も悪く、夜間に騒音などがあれば、まともな入居者がつかなくなり、家賃の低下につながります。

これは、東京でも福岡でも変わりないと思います。

補足

わたくしも福岡の業者になりますので、福岡をおすすめしたいのは山々ですが、一般的な東京・福岡のメリット・デメリットは以下のようになります。

       

1、家賃は東京が高く福岡は安い。
完済した場合の収入は東京のほうが多くなる。

2、価格は東京が高く、福岡は安い。
完済までの計画が東京は立ちにくい。当然のことですが、価格が低いほうが借入に対するリスクは減少します。

3、流動性は東京が高く、福岡は低い。
物件数は東京が圧倒的に多く、転売時などには東京が有利。
価格上昇時なども変動が反映されやすい。

4、空室時
通常の家賃保証は相場の8割が一般的ですが、6万円の8割と10万円の8割では実質負担の差がある。

5、税金関係で固定資産税は東京が高く、福岡は安い。また、節税効果は東京が低く、福岡は高い。
固定資産税は土地の評価で変わってくるので、土地代が高い東京のほうが高い。また、申告時の経費として金利分を経費に計上できるのですが、その際土地分は除外しないといけないため、価格に占める土地代の割合が大きい東京の場合、計上できる経費が少なくなり、結果として節税効果も低くなる。(この辺りでご不明な点がある場合は別途ご質問ください。)

6、日本の首都としての強み
具体的にそのことがマンション経営に及ぼす影響を明言できることではないのですが、やはり大きいと思います。


ですので、ご質問の件に端的にお答えするとすれば、東京でも福岡でも家賃が安定している物件はありますし、同じく下落している物件もあります。

家賃に関しては管理会社の形態・運営方針が大きく左右します。

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この回答の相談

福岡でのマンション投資について

マネー 不動産投資・物件管理 2009/01/16 00:53

投資用マンションの購入についての質問です。

都内に住んでおりますが、都内の投資用マンションは高額なので、以前福岡に住んでいた事もあり、金額の面や住み易さ、環境の面を考えても良いのではな… [続きを読む]

mukkさん (東京都/29歳/男性)

このQ&Aの回答

福岡マンション投資 向井 啓和(不動産業) 2009/01/17 13:19

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