節税を考える前にキャッシュフローの増加を

実際の話を簡単にご紹介します。ある手に職のある自営業者の方が法人で実際の売上は2000万前後で利益は1000万前後でした。税理士の勧め等もあって大幅に節税をしました。そして利益が50万以下になる様に決算書を作られました。

ところが友人が不動産投資でキャッシュフローを得ている事を聞き自分も取り組みたいと不動産屋や銀行に行きました。結果は全て×です。本来手持ち資金もあり実質上のお金はあるにも関わらず決算書や源泉徴収票上の収入が非常に少なく銀行の基準に達しませんでした。(2年くらい前の話ですが、今もその方は買えません。(過去3年分の収入が物を言いますので))

節税をしなければその当時この方は1億5000万前後の自宅兼賃貸マンションを購入できました。またその物件からのグロスのキャッシュフローが年間1500万もあるにも関わらず取組が出来ませんでした。単純化して約1000万の利益に約30%の300万の税金を納めるのを回避した為に1500万のキャッシュフローをあきらめる事になりました。(300万<1500万)そしてこの違いは年数の積み重ねによって拡大します。

まず、40代前半の平均的な給与所得者(**)を前提に考えますと、650万前後になりますが、この年収を前提で話をさせていただきますと、まず節税を考える前にキャッシュフローを増やす事をお勧めします。

ご質問の様に空室は収入を減らしコストを増やすのでトータルで税の払いは減りますが、本来の不動産投資の趣旨からは外れると思います。その為不動産所得も含め年収が3000万位になってから、税の事を考えても良いのではと思います。銀行は課税所得の多い人にお金を貸す事を忘れない方が良いと思います。銀行が貸さなかったら資産運用にも限界がありますので。

*実際の税務上の質問は税理士さんや税務署の方に聞いてください。

**(国税庁「民間給与実態統計調査」によると、07年の40歳代前半(40〜44歳)の男性平均は634万円でした。)