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対象:住宅設計・構造

建物解体後の土地は地盤改良が必要ですか?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/10/03 14:52

現在、湘南の海に近い土地の購入を検討しています。
今、現地にはRC造3階建ての建物が建っていて、売主さんが解体、整地の後、引き渡してくれることになっています。
そこで気になるのが地盤の状態なのですが、杭などを引き抜いたあとの地盤は、地盤改良が必要なことが多いのでしょうか?また、地盤改良が必要であれば、お幾らくらいかかるものですか?
こちらで調べたところ、木造2階建て(延べ面積30坪程度)の場合、表層地盤改良:25万円ぐらい、柱状地盤改良:50万円ぐらいとありましたが、他のサイトでは概ね100万円前後とあり、どちらが一般的なのか分かりません。
地盤改良にあまり多くかかるようなら、この土地は諦めようと思っています。購入後に「こんなはずじゃなかった!」とならないように、予め一般的なケースでのお話を伺えればと思います。
是非教えてください。よろしくお願いいたします。

補足

2007/10/03 14:52

(回答ページが二つに分かれてしまったので、こちらにも書かせていただきます)
先生方、丁寧にご回答頂きまして、有難うございます。追加で質問させてください。
仰るとおり、購入前に地盤調査が出来れば良いのですが、現在、既存の建物(RC造)が購入する部分に目いっぱい建っており、これから売主さんが一月以上かけて解体されるので、現段階での地盤調査は不可能なのです。
そもそもこの土地は、一つの土地を複数に分割して売ろうというものですが、まだ分筆などもされておらず、面積も詳細までは確定していない状態で先週から販売が開始されています。
かなり人気の高い場所で道路付けや地型も良く、売主さんも不動産屋さんも非常に強気です。
すぐ売れてしまうだろうとのことで、とりあえず申し込みは入れ、手付けはまだ支払っておりません。(手付けの支払いは1週間以内と言われています)
このような状況なので、地盤改良については推測の域を出ない情報しかないまま、購入しなければならなくなりそうなのですが、事前におおよその費用を見込む良い手立てはないものでしょうか?
現在、既存建物に地下、杭があるのかどうか、解体するにあたり、どのくらいの深さまで地盤を乱すことになるのか、不動産屋さんに問合せております。
また、解体に際して、杭があれば引き抜くものだと思っていたのですが、普通は引き抜かないものなのですね。そこで疑問なのですが、杭が残っている土地というのは、安全なものなのでしょうか?不動産価値を下げる要因になりうるものなのでしょうか?
以上、是非お知恵を拝借させて下さい。よろしくお願いいたします。

困り虫さん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:4件

地盤改良に100万円かけても本当にほしい土地か?

2007/10/05 10:21 詳細リンク

はじめまして。
追記の質問も合わせて拝見しましたが、現状では地盤を
調べさせてくれるのは難しいようですね。

こういった場合は近隣の同等の建物(木造2階建て)が地盤改良をしているかどうか?を調べて、ある程度推測するのも1つですが、確証できるものでもないですし、今回解体する建物が地盤をどの程度荒らすか?で状況も変わる可能性が十分にあるでしょう。

こういった場合は、いくら推測しても難しいので最悪の条件で考えていくほうがベターです。

例えば「地盤改良代の100万円をかけてでも本当にほしい土地かどうか?」と自分に問いかけてみてください。

それともう1つは、建築家などの専門家の人に同行してもらって、現地を見てもらうのも手です。このオールアバウトにも対応してくれる人は沢山いると思いますよ。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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敷浪 一哉

敷浪 一哉
建築家

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地盤調査をしましょう

2007/10/04 04:12 詳細リンク

家探し子さんこんにちは。
湘南の海沿いは、砂地である場合が多いです。
古屋を解体するということとは関係なく、全体的に地盤が弱いことも考えられます。
ご予定が木造2階建てだということでしたらスウェーデン式サウンディングや表面波探査法で十分だと思いますので、4〜5万円ほどで調査可能です。
購入される前に調査してみるのがよいのではと思います。そのほうが結果的に余計なお金をかけずに済むでしょうから。


地質調査してみないと分かりません

2007/10/03 15:18 詳細リンク

木造2階建てをお考えなのでしょうか。

建築物の種類に限らず地盤調査は必要ですが、木造2階建てであればスエーデンサウンディング方式(SS)での調査が一番リーズナブルでしょう。5ポイントで4〜5万円程度です。

地盤解消が必要かどうかはその結果次第ですので、調査する前の段階では、改良が必要かどうかの責任を持った判断はできません。

調査結果が出てからどの方式にするのかを検討することになりますので、あわてて購入されないほうがよろしいのではないでしょうか。
海岸沿いということもありますので下の地盤が砂地で柔らかいということも考えられます。

なお、通常、こうした地盤調査は不動産屋さんが行って仲介されているケースが多いようですが、その場合は販売に有利なような結果に改ざんされていないとも限りませんので、費用的にはわずかですので、家探し子さんが調査依頼されるほうがよろしいでしょう。


地盤は高い。

2007/10/03 15:20 詳細リンク

家探し子さん こんにちは。
けんデザインの中谷です。
現況「RC造3階建て」が建っているのですね。
まず、解体後の敷地は、地盤が弱くなっていますので、改良等が必要になる事が多いです。(木造でご検討でしょうか?木造であれば、表層改良か柱状改良程度で済む可能性があります。)
また、「杭有り」との事ですが、基本的に杭は抜くことが出来ないと思われますので、そのまま残る事になるのかと思います。
(この点については、不動産屋さんに確認が必要と思います。もし残らないと伝えられている様であれば、契約書に一筆加えて頂くなども必要ではないでしょうか?)
また、コストについてですが、認定工法と非認定工法というのがありまして、6/20の基準法改正以後は認定工法でなければ、確認申請が通りにくくなっている様です。(この事が金額の違いになっている事かもしれません。)
認定工法の物ですと、簡易な鋼製杭等(木造用30坪程度)でも一般的に100万円程度は必要と思われますので、かなりコストがかかると思いますよ。(非認定に比べて1.5倍程度は高いと思います。)
それから、市役所等に資料もあると思いますで、敷地周辺の地盤についても、調べておく事をお勧め致しますよ!
*柱状改良には認定工法が無いので、関係機関に確認が必要だと思います。(認定同等となります。)
いずれにしても土地探しには建築家も入れた方が、かなりの利点があると思いますよ!
ご参考までに
では がんばってください!

補足

杭があったままで安全かどうか?についてですが、基本的には支障無いと思いますが、杭がある部分の方が、無い部分より強い(沈下しない)訳ですから、地盤の動きが違ってしまうという欠点が出ます。
また、これから建てられる建物にも杭が必要な場合は、邪魔になると思いますので、建設業者さんから「地中障害物」扱いにされるかもしれません。(杭の種類にもよるかと思います。柱状改良などは、杭自体は割と簡単に掘削できるので、障害物といっても施工自体に支障は無いと思います。処理は大変かもしれませんが。)
以上の事により、不動産価値は少し下がるのかと私個人は思います。
時間が無く迷う様であれば、少し考えるのも良いかと思います。
何事もタイミングはあるとは思いますが。
がんばってください。
けんデザイン なかや

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