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対象:住宅設計・構造

建物解体後の土地は地盤改良が必要ですか?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/10/03 14:55

現在、湘南の海に近い土地の購入を検討しています。
今、現地にはRC造3階建ての建物が建っていて、売主さんが解体、整地の後、引き渡してくれることになっています。
そこで気になるのが地盤の状態なのですが、杭などを引き抜いたあとの地盤は、地盤改良が必要なことが多いのでしょうか?また、地盤改良が必要であれば、お幾らくらいかかるものですか?
こちらで調べたところ、木造2階建て(延べ面積30坪程度)の場合、表層地盤改良:25万円ぐらい、柱状地盤改良:50万円ぐらいとありましたが、他のサイトでは概ね100万円前後とあり、どちらが一般的なのか分かりません。
地盤改良にあまり多くかかるようなら、この土地は諦めようと思っています。購入後に「こんなはずじゃなかった!」とならないように、予め一般的なケースでのお話を伺えればと思います。
是非教えてください。よろしくお願いいたします。

困り虫さん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

専門的検討、判断必要

2007/10/04 09:11 詳細リンク
(5.0)

家探し子さん、こんにちは
パルティータ建築工房の森岡と申します。

現在のRC建物は、地下無しの地上3階建てでよろしいしょうか。地下無しとして進めます。

同じサイズ(建築面積)のRC3階建ての建物と2階建ての重量を比較すると、多分木造はRCの1/5から1/10程度と、明らかに軽いです。
従って、RC建物の1階の柱・壁から上を解体し、1階床、基礎(もちろん杭も)残し、RC建物の範囲内に新しい木造2階建てを建てれば、基礎としては十分安全なはずです。

実質的には、そのような選択肢もあるのですが、行政(確認申請)がどのように対応するのか打合せしないとわかりません。
法改正したばかりでもあり、RC建物の設計資料が十分でないと、なかなか難しい面もあるかもしれません。


RC建物を基礎から解体したとしても、杭は抜きません。
強引に抜いたとしても、深部まで荒らすことになります。

RC造と木造とでは、根入れ(地面から基礎の下まで)深さがかなり異なります。
RC3階建てでは、ラーメン構造か壁構造かによりますが、70cm〜1m位あるでしょう。
これに比べると木造のベタ基礎は、ほとんど地面の上に載せているようなものです。

1m近く建物全体掘られ、荒らされた所を埋め戻し、地盤改良するか、RC基礎と同じ深さの布基礎で、地上まで嵩上げするか、どちらかとなります。
いずれの場合も、少なくとも25万円は難しいのではないでしょうか。


どの案を採用するにしても、判断はそう簡単ではありません。
湘南に近いということで、きっと魅力的な場所なのでしょうが、しっかりした構造事務所、あるいは構造事務所を協力者とする設計事務所と相談し、方針を納得した上で土地の購入決定されることをお勧めします。

参考にしていただければ。

評価・お礼

困り虫さん

お礼が遅れてしまい、申し訳ありません。
あれから、地盤調査会社から近隣の調査の結果を取り寄せ、そのデータをもとに、知り合いのゼネコンの構造設計担当者に相談しました。
その方によると、既存建屋の規模と地盤から考えて、恐らく杭は入っていないと思われること。(ちなみに地下階はなく、RC2階建てでした。3階建てと勘違いしていました)
根入れも然程深くないと想定され、解体後、しっかり転圧してもらえば地盤改良しないケースも多いのでは?とのことでした。(心配ならしてもいいかも?とも言われました。)
地元の工務店にもたずねましたが、概ね心配ないとの事でしたので、ようやく購入する決意を致しました。これで、家あり子に昇格できそうです!

先生方には大変丁寧に回答頂きまして、本当に有難うございました。初めてのことですし、また昨今は情報が過多でもあり、不動産の購入、家づくりには大きな不安が伴います。このように質問させて頂ける場があることは、私のような者にはとても有難く思えました。有難うございました!!

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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地盤がどれだけ荒れているかによります

2007/10/03 18:09 詳細リンク

木造の2階建ての計画ということですから、
「表層地盤改良:25万円ぐらい、柱状地盤改良:50万円ぐらい」というお考えが一般的だと思いますが、現状の地盤がどうなっているかによって100万かかることだってあり得ると思います。
杭を抜くという話しがありましたが、その長さにもよりますが、それはとても大変なことで、その後の状態がどうなっているかが心配です。かなり深いところまでの掘り起こしがされるようだと地盤改良も深くまで必要です。
どのように既存が解体されるか、どのくらいの地盤強度かなど建築家や構造設計者とともに、不動産屋さんに相談された方が安心だと思います。

質問者

困り虫さん

現段階での地盤調査は無理なのです

2007/10/04 11:38 固定リンク

先生方、丁寧にご回答頂きまして、有難うございます。追加で質問させてください。
仰るとおり、購入前に地盤調査が出来れば良いのですが、現在、既存の建物(RC造)が購入する部分に目いっぱい建っており、これから売主さんが一月以上かけて解体されるので、現段階での地盤調査は不可能なのです。
そもそもこの土地は、一つの土地を複数に分割して売ろうというものですが、まだ分筆などもされておらず、面積も詳細までは確定していない状態で先週から販売が開始されています。
かなり人気の高い場所で道路付けや地型も良く、売主さんも不動産屋さんも非常に強気です。
すぐ売れてしまうだろうとのことで、とりあえず申し込みは入れ、手付けはまだ支払っておりません。(手付けの支払いは1週間以内と言われています)
このような状況なので、地盤改良については推測の域を出ない情報しかないまま、購入しなければならなくなりそうなのですが、事前におおよその費用を見込む良い手立てはないものでしょうか?
現在、既存建物に地下、杭があるのかどうか、解体するにあたり、どのくらいの深さまで地盤を乱すことになるのか、不動産屋さんに問合せております。
また、解体に際して、杭があれば引き抜くものだと思っていたのですが、普通は引き抜かないものなのですね。そこで疑問なのですが、杭が残っている土地というのは、安全なものなのでしょうか?不動産価値を下げる要因になりうるものなのでしょうか?
以上、是非お知恵を拝借させて下さい。よろしくお願いいたします。

困り虫さん (神奈川県/32歳/女性)

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