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対象:住宅設計・構造

条件付き土地の購入

住宅・不動産 住宅設計・構造 2014/09/22 21:24

先日条件付き土地を購入し契約も終わりました。

決済前に間取り図や外観を確認し購入を決めました。
窓の配置や窓の種類を決めて最終確認の日に突如
「隣家の空の割合が違法だったので、3Fのバルコニーの撤去と1室の縮小、それと2Fのリビングの縮小をしないといけなくなりました」
「その代り、3Fのバルコニーは検査後に後付けのバルコニーを弊社負担で取り付けようと思います。」
といきなり言われて主人と困惑しております。

購入時のプランから大幅ともいえる変更を決済後に提案された事にも驚いておりますが、違法建築を進めてきた事にも驚いております。
設計士曰く「一軒家で駐車場に屋根を付けているもの違法といえば違法なんで気にする事はない」と言われておりますが、
我が家としてはありえないと思っております。

この場合、銀行や仲介への諸経費やもしこのまま進めたとして余計なローン負担が増える金額について請求する事は可能なのでしょうか?

質物の要点としては
1.契約を破棄する事が可能なのか、その際に購入までにかかった諸経費は売主に請求できるのか?(ローン保証料など諸々)
2.同じ場所で売れていない土地(最初のプランを全うできる土地)に変更する事は可能なのか、その際の諸経費はもちろん売主負担で

よろしくお願い申し上げます。

かわうそーんさん ( 東京都 / 女性 / 44歳 )

回答:2件

難しい状況ですね

2014/09/22 23:00 詳細リンク

こんばんは。
契約内容が一方的に不利な内容に変わるなら、契約解除はできると思いますし、
請求も出来ると思いますが、全額支払ってもらえるかは別問題です。

デリケートな問題ですね。弁護士さんの範疇のようにも思えます。

私から言えるのは違反建築を建てた場合、そのツケが廻るのは建て主です。
例えば、質問者さんがその物件を手放さなければならないとき、違反建築は中古物件として
住宅ローンの対象になり難い場合が増えてますから自ずと売り難い状況になります。
建物は住む器でありますが、立派な資産でもありますから役所検査をスルーすれば良いという
考えは禁物です。

先程も言いましたが弁護士さんの範疇とも思えるので、この場で断言することは難しいです。
もしご連絡頂ければ文面のニュアンスからもう少し詳しい私なりの見解はお伝え出来ると思います。
あくまで見解なのでお電話によるご相談で費用を頂戴することはありませんし、
その後しつこい営業もいたしませんのでご安心を。
ニックネームでお電話ください。

回答専門家

中山 秀樹
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(東京都 / 建築家)
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条件付き土地の購入

2014/09/23 03:43 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、文面から推察いたしますと、いわゆる建築条件(停止条件)付土地売買契約を締結した状態で土地の決済が終わった(?)という感じでしょうか?

また、建物の請負契約はすでに契約されたのでしょうか?

こうした条件付きの土地売買契約には、「ある一定の期間内に建物の契約をしなければ、土地の契約もなかったことになる」という文面が記載されており、現状で建物は未契約の状況であれば契約は解除できます。

また、建物の契約後であっても、希望のものができるといって契約勧誘したにも関わらず、実際にはできないということになれば、不実のことを言って契約勧誘した行為とみなされ消費者契約法に違反し、その契約は無効という解釈もできます。

この場合には、土地の契約も無効という解釈もできうる可能性はあります。

さらに、ご指摘の契約解除の際に、諸費用関係の負担はどうなるかの問題は、「建たない家を契約させられて損害を被った」ということで損害賠償請求という方法があります。

いずれにしても、契約書や重要事項説明書の確認、詳しい経緯などをお聞きしてみないと何とも言えない部分もあります旨、ご了解くださいませ。

気になるのは、この業者は建築基準法に抵触するような設計をして、建築不可の理由を自らのミスと認めず、さらに、完成後に違法建築を推奨するなど、20年以上昔の業界ならともかく、いまどきこうした話をしてくる業者は全く信頼が置けません。
建物完成時には行政の完了検査もありますので…

仮に今後、このスタッフで住宅建築を進めても、工事中に同じようなことは十分ありうる話ですので注意が必要でしょう。

そう考えると、土地購入も含めて検討し直すということも視野に入れるべきでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、契約の解約など、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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