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個人事業主としての不動産投資

住宅・不動産 不動産売買 2013/03/26 11:27

いつもお世話になっております。
以下の中古マンションを保有しております。

築9年(2013年現在)
品川区
60平米・1LDK・南向き
徒歩5分圏内に東急池上線2駅
ローン残り2400万
金利変動型・35年
他サイトによる賃貸時家賃見積もり;20.6万/月

また私自身は独身、
年収およそ1300万円でこれまでの傾向より年平均3%のベースアップ、
一方で総額の年毎15%程度前後の変動を今後も期待しています。
個人事業主としても昨年から既に開業していますが、
これは不動産投資とは全く別の業態でありまだ収益を生んでおらず赤字経営です。

今後以下のような将来を設計しており、ご意見承れば幸いです。
1.繰り上げ返済に注力し4から5年後にローン完済予定
2.その後多少のリフォーム後賃貸として貸出(家賃保障なし管理会社へ委託)
家賃16万円程度(年200万円)を期待。
3.個人事業主として不動産収入・経費を計上開始
4.なるべく山手線近傍・内側に住宅用マンションをローン購入し引越
5.繰り上げ返済に注力し4から5年後にローン完済予定
6. No.2へ戻る。。。

このようなできる限り借金をせずに自ら引っ越しし続け、
(引越は全く苦ではありません。)
ローンの類で最も低金利な住宅ローンを借り続け繰り上げ返済し続ける、
という投資法を模索しているのですが、
慎重すぎる気もしています。
気をつける点およびより効率的にするためのご意見等、
頂ければありがたいです。

是非よろしくお願いいたします。

補足

2013/03/26 18:01

補足です。
今は独身ですので中古マンションしか考えておりませんが、
ゆくゆくは賃貸併用住宅をできれば現金で建設(購入というより)したいと描いています。
(独身と中古マンションはあまり関係ないといえば無いのですが、
賃貸併用住宅の場合設計段階から家族の意見を取り入れたいとなると思いますので)

jugemuさん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:1件

不動産投資への展開

2013/03/28 14:14 詳細リンク
(4.0)

今の現状を基にしたアドバイスです。(年収等が変わった場合には異なるとお考えください。)


1.住宅ローンの期限前返済に注力すると言う事に関しては、賛成しません。

というのは住宅ローンはご自身も言われている通り、低金利です。また、居住している間は住宅ローン減税を受けられます。その為、低金利のそれも減税対象となるローンを急いで返済する必要はないかと思います。(年齢から推測して数年前に物件を買ったと想定して減税の枠内と考えました。)

寧ろ自己資金を貯める事をお勧めします。


2.ただし、住宅を買い増すと言う事はありかと思います。

つまり、結婚を想定して60平米のマンションに「追加で」、80平米位のマンションを買ってしまうという考えです。

住宅ローンは当初の目的が住宅を購入する目的で融資を出しますが、途中で住宅として利用出来ない、若しくは、住宅として利用しない状態が発生する場合でも期限前返済を求められる事は稀です。


(労働金庫等の場合は異なります。引越しや家族構成が異なり当初住宅として買ったものが手狭になるというケースなどでは更に一戸買い増すと言う事はあり得まして、それに対しても住宅ローンは出るのが通常です。)


そんな感じで3戸程のマンションを所有している方も知っております。


ただ、補足でも言われていた様な賃貸併用住宅を建設するのが将来の夢であるならば、マンションはトータルで2戸に抑えて検討された方が宜しいと思います。


その頃には現在所有のマンションの期限前返済が何時でも出来るくらい自己資金があるのではと思います。

賃貸併用住宅
賃貸併用
不動産投資
マンション
住宅ローン

評価・お礼

jugemuさん

2013/03/28 16:46

ご回答誠にありがとうございます。
"住宅の買い増し"をする場合、現行ローンを借りている都市銀行と話をすべきでしょうか。
銀行としてもローンを着実に返済している返済者に買いまししてもらうのは得なのではないでしょうか?
それとも全く違う銀行等に別の新規の住宅ローン契約を結ぶべきでしょうか。銀行間で情報共有されると思うので結局同じな気がするのですが。
よろしくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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