定期借地権マンションについて - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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定期借地権マンションについて

住宅・不動産 不動産売買 2008/08/28 18:12

はじめまして。
夫 32歳 個人事業主 妻 30歳 現在専業主婦
購入予算 4000万円以内 自己資金 1000万諸費用込
夫の収入は、確定申告分で大体400万〜500万です。

結婚を機に、住宅購入を考えています。
地域は、ある理由から区内の某駅周辺に限定しており、
違う地域に住むつもりは夫も私もありません。
現在購入を検討しているのは、
72年の定期借地権付新築分譲マンションです。
徒歩5分圏内に最寄駅、スーパー、公園
徒歩10分圏内に病院、小・中学校があり立地は文句なし、
建物は大手ディベロッパーが手掛けたブランドマンション
で内装・設備・セキュリティ等もグレードが高いです。

夫に転勤等無い為、永住目的でこのマンションを購入する
ことをほぼ決定しておりましたが、
定借のマンションは売却しにくく、できても価格は悲惨な
ものだと聞き、万が一思わぬ事態で転居を余儀なくされた
場合に若干心配です。
子どもに養育費がかからないうちになるべくたくさん貯金
して、転居を余儀なくされた場合には定借マンションは
賃貸にまわしてローン返済に充て、貯金から頭金を捻出し
て再度住宅の買替えをと思うのですが、現実的でしょうか?

また、購入する部屋を選ぶ際、子どもを2人もうける前提ですと
?やや手狭だが眺望良好な洋間2・4.5畳中和室の3LDK高層階
?ややゆとりのある洋2・和1の3LDK、低層階、日当たり良好
?十分にゆとりあるが日当たり・眺望の面で若干劣る洋3の3LDK低層階
どれがよいでしょうか?
もしくは?の低層階を選び、購入額を100万でも
200万でも減らしたほうがいいでしょうか?
(ただし日当たり・眺望の面で若干劣るようになります)

専門家の方の客観的なご意見が聞ければと思います。
よろしくお願い致します。

新米奥さんさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

定借マンション

2008/08/28 19:52 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、定借のマンションは最近またよく聞くようになりましたね。
品川にできると聞いてますが、それなんでしょうかね…

で、メリットは売買価格が一番大きいはずです。所有権では買えない場所でも定借ならということです。
将来の不動産市況がどうなっているかはわかりませんが、売却の時期を見誤ると悲惨なケースになりそうですね。
また、賃貸にするという発想ですが、自宅が確立されて投資の意味で買う場合はいいと思いますが、「ローンだけ残って売るに売れない」っていうことも想定しておくべきでしょう。
まずは自宅を固めるべきかと思います。

こうした点を踏まえて購入する場合は、将来、売るとか貸すということを考える前に、この定借物件が資産価値のある物件かを見極めて購入することをお勧めします。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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評価・お礼

新米奥さんさん

評価が遅くなりまして申し訳ございません。

大変ご親切・ご丁寧に対応くださいまして
ありがとうございました。

貴重なお考えに触れられて、大変大きな
勉強になりました。

本当にありがとうございました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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永住の定借マンションの考え方・・・簡単に

2008/08/28 19:05 詳細リンク
(5.0)

文面を拝見しまして新米奥さんとは思えぬ計画性と文脈、思わず返答をしています。詳細は他の回答者に譲るとして、2点だけお答えしたいと思います

1点は、定期借地権マンションのメリットのことです。(所有権マンションより安いことを前提)
これはご自身で結論を導き出している通り、まったくもって私も同意見です。賃貸マンションにすれば定期借地権も何も関係ありませんからね。注意点があるとすれば、余剰資金ができればその都度融資残を減らしていくことです。

2点目は、部屋を選ぶポイントですが、これも既にお分かりのことと思いますが上層階に行けば行くほど高くなります。しかし、中古物件になった時にはそれ程上下階で価格差はなくなりますが、永住だということであれば考慮すべきは部屋の居住性や満足度重視でいいと思います。将来、日当たり眺望は悪くなることはあっても良くなることはありません。

以上簡単ですが参考にして下さい。
詳細が必要でしたらお答えします。


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補足

現状の生活スタイルの把握からはじまり、ライフスタイルの変化に伴うリスク、物件を選別するポイントまで、既にご自分で答えが出ていましたね。

借地権マンションと所有権マンションとの将来的な時点での比較評価は、購入時、ナンセンスのような気がします。

というのは、マンションの場合は建物評価が全てです。極端に言えば、72年後には所有権マンションであろうと定借マンションであろうと建物評価はありません。後は、その時点でのその土地評価が、所有権土地の借地権割合分(地域差はありますが所有権の60から80%?)あればそれで理論的には成り立つ話です。

理論と実体が違ったとしても、定住マンションとして長期利用を考えれば価格のダウンリスクを考えるより、仰るように、不動産の特異性や居住による満足度を考えることこそが住まいの評価であると思います。


私も参考になりました。

評価・お礼

新米奥さんさん

高下さま

ご回答いただきありがとうございました。

年代によるライフスタイルの変化に伴う
住み替えリスクは、結局どの住宅を選んでも
あると思いますので、

・住宅を購入する地域がかなり限定されていて、
・なるべく駅から近く利便性よく、
・購入金額を抑えつつもいい内装で暮らしたい

以上は(ワガママですね)、現状ではこれが
最良の選択かとは思いつつも・・・
やはり不安があったのですが、
ご回答を拝見して、自分の選択に自信が持てました。

部屋タイプについても、マンション自体は価値があると
思いますので、個々の部屋の資産価値はひとまず
おいておいて、私達自身がいちばん住みたいと思う
ところを選ぼうと思います。

参考になりました。ありがとうございました。

質問者

新米奥さんさん

再質問で恐縮です

2008/08/29 16:25 固定リンク

寺岡さま

ご回答下さりありがとうございます。

私見ですが、自分なりにマンションについて勉強し、
モデルルームもかなり見てきた上では、今回の
物件は客観的に見ても魅力が大きいと思っています。

ただもちろん素人なので、専門家の方から見た
資産価値がどのくらいありそうかをもう少し
調べてみたいと思います。

参考に、寺岡さまの会社では物件概要や間取り、
周辺環境をお伝えして、資産価値が
あるのかどうか大まかに教えていただく
程度の相談の場合、メールでお受付されている
無料相談に該当しますか?
それとも料金が発生してしまうレベルの質問に
なってしまうでしょうか?

ご回答いただけましたら幸いです。

新米奥さんさん (東京都/31歳/女性)

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