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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
回答数： 2件
回答数： 3件
はじめまして。よろしくお願い致します。
現在投資として不動産物件の購入を考えており、
２つの物件を比較しているのですが判断に困っております。
アドバイス頂けましたら幸いです。
■属性
個人事業主１０年、３４歳女性
年収税込５００万円～８００万
（個人事業主のため不安定、ここ２期は６００万程度）
状況：賃貸アパート、ひとり暮らし
■物件Ａ
洋風の木造１棟アパート、築２５年 ２３００万円。
１Ｋ１２部屋、土地は７５坪程度、路線価２．７万/平方m
満室時３６０万／年、現在満室。
地元人気私立大学（立地は地方部）から徒歩１５分。
■物件Ｂ
洋風の木造１棟アパート、築２３年 １０００万円。
東北都市部、１Ｋ４部屋、土地は３５坪程度、路線価４．２万/平方m
満室時１３０万／年、現在満室。
一般私立大学（立地は都市部）から徒歩５分。
■ローン
頭金は２００万円程度を予定
■不明点
個人事業主かつ家族もいないため、そろそろ老後の心配などあり、
不動産投資をしてみようかと考えております。
ローンが少ない物件Ｂよりミニマムにはじめたほうが良いのか、
金額は高くなってしまいますが、利回りなどが高い物件Ａの方が良いのか、
立地や戸数等、考慮するべき点が多く判断できずにいます。
お力をおかし頂ければ幸いです。
補足
2012/12/18 11:00どうぞよろしくお願い申しげます。
saotomeさん （ 東京都 / 女性 / 34歳 ）
回答：3件
投資物件の購入
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、購入希望の物件は現地を見に行かれましたでしょうか？
築年数も２０年経過していると、建物の管理状況等、いろいろな視点での検討が必要です。
また、ローンの取り付けも返済期間が長期では難しい場合もありますので、金融機関にも事前の打診が必要かと思われます。
いずれにしましても、物件の詳細な内容や状況が把握できませんと明確な判断ができませんが、建物の現状がどうなっているかが重要でしょう。
尚、詳しいシュミュレーション等、購入のアドバイスとサポートが必要でしたら、個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03－6202－7622
メール：info@anesisplan.co.jp
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評価・お礼
saotomeさん
2012/12/18 13:23アドバイスいただきまことにありがとうございます。
物件はまだ見にいっておらず、来週あたりに考えておりました。
まだこういったものを一度も見学したことがないので、
まずは一端見るだけ見せていただこうと考えております。
また、自分の業務形態柄ローン額は厳しいかとは思っておりましたが、
築年数が長い場合はローン自体も難しくなる旨知りませんでした。
本当に勉強不足ですね。。。
大きな買い物になりますので、もう少ししっかりと勉強をしてから
手を出した方が良いことが分かりました。
ありがとうございました。
寺岡 孝
2012/12/19 01:17この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
不動産の投資は難しい点が多々あります。
特に、物件の良し悪しや価格など、投資額に見合った物件かを見極める力が必要になります。
こうした点を踏まえて購入を検討されることをおススメいたします。
尚、プロの視点でのアドバイスとサポートが必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで、
アネシスプランニング（株）
寺岡 孝
電話：０３－６２０２－７６２２
メール：info@anesisplan.co.jp
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- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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中石 輝
不動産業
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収益アパート購入時における融資利用条件
ご質問の件に関してですが、まず根本的な問題として融資の利用が難しいのではないか、と思われます。
収益物件の融資の場合、実際にご自身で居住する場合よりも借入できる期間が短くなる場合が多く、金融機関によっても異なりますが、一般的には「建物の法定耐用年数 − 築年数」が借入可能な期間となります。
木造建物の法定耐用年数は２２年ですので、物件A、Bともに築２２年超のため、原則借入が出来ない建物です。
金融機関側も「その建物があと何年、安定的な収益を生み出すか」ということを審査基準にしますので、将来的に収益が減り、メンテナンス費ばかりが発生する可能性の高くなる担保物件に対して、その物件が安定的な収益を稼ぎだせるであろうと推測される期間までしか貸し出しをしない、という審査基準も致し方ないかもしれません。
築の古い建物でも借入が出来るケースもありますが、他にキャッシュフローを生み出す物件を所有し、その物件に担保余力がある（共同担保を提供できる）、リスクが高い分だけ金利も高い商品しか利用できない…等の状況になります。
この手の築古アパートは、「初心者の一棟目」というよりは、複数等収益物件を所有している不動産投資家（セミプロ）向きの物件です。
購入する側に、融資を独自ルートで引っ張るノウハウと、建物改修等の商品ヴァリューアップ力が求められます。
また、金融機関側が、一棟目の投資用アパートローンの貸出審査の際に重要視するのは「借入人の収入が安定しているかどうか」です。
私も自営業者ですのでお気持ちはよく分かりますが、金融機関が融資をしたがるのは給与収入が安定している公務員さんや大手企業の会社員さんです。
空室等になり家賃収入が見込めなくなったときでも、給与等の安定収入で確実に返済できるということが融資条件になります。
融資の件に限らず、不動産投資には“やってみないと分からないリスク”がたくさんあります。
まずは現金購入でチャレンジできるミニマムなものからスタートされ、徐々に余剰資金が蓄えられた段階で物件の規模を大きくする（銀行借入を行なう）、資産の組み替えを行なう…等の長期的なスタンスで臨まれることをお勧めします。
本回答が多少なりともお力になれば幸いです。
株式会社リード
中石 輝
補足
「仲介手数料定額制」リード ホームパージ http://www.lead-yokohama.co.jp
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com
ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/
評価・お礼
saotomeさん
2012/12/18 13:35アドバイスいただきましてまことにありがとうございます。
築年数によって原則借入が出来ない等もあるのですね。
Ｑ＆Ａ等を見ていると借入しているケースが多いようだったので、
審査上で希望のローンが組めないとしても、
ローン自体には全く問題ないものかと考えておりました。
全く知識がなくもっと勉強が必要と痛感致しました。
収入の安定の方も現状難しい状態ですので、
もう少し資金を貯めてからの現金購入も視野に入れてみたいと思います。
大変参考になりました。ありがとうございました。
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（お金と住まいの専門家）
