初心者 中古一棟アパートの購入を検討しております - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

初心者 中古一棟アパートの購入を検討しております

マネー 不動産投資・物件管理 2012/12/18 11:00

はじめまして。よろしくお願い致します。

現在投資として不動産物件の購入を考えており、
2つの物件を比較しているのですが判断に困っております。
アドバイス頂けましたら幸いです。

■属性
個人事業主10年、34歳女性
年収税込500万円~800万
(個人事業主のため不安定、ここ2期は600万程度)
状況:賃貸アパート、ひとり暮らし

■物件A
洋風の木造1棟アパート、築25年 2300万円。
1K12部屋、土地は75坪程度、路線価2.7万/平方m
満室時360万/年、現在満室。
地元人気私立大学(立地は地方部)から徒歩15分。

■物件B
洋風の木造1棟アパート、築23年 1000万円。
東北都市部、1K4部屋、土地は35坪程度、路線価4.2万/平方m
満室時130万/年、現在満室。
一般私立大学(立地は都市部)から徒歩5分。

■ローン
頭金は200万円程度を予定

■不明点
個人事業主かつ家族もいないため、そろそろ老後の心配などあり、
不動産投資をしてみようかと考えております。

ローンが少ない物件Bよりミニマムにはじめたほうが良いのか、
金額は高くなってしまいますが、利回りなどが高い物件Aの方が良いのか、
立地や戸数等、考慮するべき点が多く判断できずにいます。
お力をおかし頂ければ幸いです。

補足

2012/12/18 11:00

どうぞよろしくお願い申しげます。

saotomeさん ( 東京都 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

投資物件の購入

2012/12/18 12:03 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、購入希望の物件は現地を見に行かれましたでしょうか?

築年数も20年経過していると、建物の管理状況等、いろいろな視点での検討が必要です。
また、ローンの取り付けも返済期間が長期では難しい場合もありますので、金融機関にも事前の打診が必要かと思われます。

いずれにしましても、物件の詳細な内容や状況が把握できませんと明確な判断ができませんが、建物の現状がどうなっているかが重要でしょう。

尚、詳しいシュミュレーション等、購入のアドバイスとサポートが必要でしたら、個別にご相談ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

■不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中!
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3716/

■マンション・一戸建て内覧会 同行サポート 受付中!
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/free/free/tabid/158/Default.aspx

■住宅ローンの個別相談 受付中!
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/

■マンション購入&注文住宅建築サポート 受付中!!
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab6/tabid/60/Default.aspx

個別
相談
不動産投資

評価・お礼

saotomeさん

2012/12/18 13:23

アドバイスいただきまことにありがとうございます。

物件はまだ見にいっておらず、来週あたりに考えておりました。
まだこういったものを一度も見学したことがないので、
まずは一端見るだけ見せていただこうと考えております。

また、自分の業務形態柄ローン額は厳しいかとは思っておりましたが、
築年数が長い場合はローン自体も難しくなる旨知りませんでした。
本当に勉強不足ですね。。。

大きな買い物になりますので、もう少ししっかりと勉強をしてから
手を出した方が良いことが分かりました。
ありがとうございました。

寺岡 孝

2012/12/19 01:17

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

不動産の投資は難しい点が多々あります。
特に、物件の良し悪しや価格など、投資額に見合った物件かを見極める力が必要になります。

こうした点を踏まえて購入を検討されることをおススメいたします。

尚、プロの視点でのアドバイスとサポートが必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで、

アネシスプランニング(株)
寺岡 孝
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

収益アパート購入時における融資利用条件

2012/12/18 12:05 詳細リンク
(5.0)

ご質問の件に関してですが、まず根本的な問題として融資の利用が難しいのではないか、と思われます。

収益物件の融資の場合、実際にご自身で居住する場合よりも借入できる期間が短くなる場合が多く、金融機関によっても異なりますが、一般的には「建物の法定耐用年数 − 築年数」が借入可能な期間となります。

木造建物の法定耐用年数は22年ですので、物件A、Bともに築22年超のため、原則借入が出来ない建物です。

金融機関側も「その建物があと何年、安定的な収益を生み出すか」ということを審査基準にしますので、将来的に収益が減り、メンテナンス費ばかりが発生する可能性の高くなる担保物件に対して、その物件が安定的な収益を稼ぎだせるであろうと推測される期間までしか貸し出しをしない、という審査基準も致し方ないかもしれません。

築の古い建物でも借入が出来るケースもありますが、他にキャッシュフローを生み出す物件を所有し、その物件に担保余力がある(共同担保を提供できる)、リスクが高い分だけ金利も高い商品しか利用できない…等の状況になります。

この手の築古アパートは、「初心者の一棟目」というよりは、複数等収益物件を所有している不動産投資家(セミプロ)向きの物件です。
購入する側に、融資を独自ルートで引っ張るノウハウと、建物改修等の商品ヴァリューアップ力が求められます。

また、金融機関側が、一棟目の投資用アパートローンの貸出審査の際に重要視するのは「借入人の収入が安定しているかどうか」です。

私も自営業者ですのでお気持ちはよく分かりますが、金融機関が融資をしたがるのは給与収入が安定している公務員さんや大手企業の会社員さんです。
空室等になり家賃収入が見込めなくなったときでも、給与等の安定収入で確実に返済できるということが融資条件になります。

融資の件に限らず、不動産投資には“やってみないと分からないリスク”がたくさんあります。

まずは現金購入でチャレンジできるミニマムなものからスタートされ、徐々に余剰資金が蓄えられた段階で物件の規模を大きくする(銀行借入を行なう)、資産の組み替えを行なう…等の長期的なスタンスで臨まれることをお勧めします。

本回答が多少なりともお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リード ホームパージ http://www.lead-yokohama.co.jp
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com
ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

アパート
不動産
不動産投資
家賃収入
キャッシュフロー

評価・お礼

saotomeさん

2012/12/18 13:35

アドバイスいただきましてまことにありがとうございます。

築年数によって原則借入が出来ない等もあるのですね。
Q&A等を見ていると借入しているケースが多いようだったので、
審査上で希望のローンが組めないとしても、
ローン自体には全く問題ないものかと考えておりました。
全く知識がなくもっと勉強が必要と痛感致しました。

収入の安定の方も現状難しい状態ですので、
もう少し資金を貯めてからの現金購入も視野に入れてみたいと思います。

大変参考になりました。ありがとうございました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

今後の注意点について たかひよさん  2012-12-31 00:42 回答1件
今後の注意点について たかひよさん  2012-12-31 00:31 回答1件
不動産賃貸業(個人事業)の節税・相続税対策について たかさん2号さん  2011-03-09 00:50 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

不動産投資に関するお悩み個別相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

投資マンションの売却相談

投資マンションの契約・解約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

不動産投資 個別面談

これから不動産投資を始める方に

山崎 淳一

マウント・ジェイ・パートナーズ株式会社

山崎 淳一

(不動産投資アドバイザー)

メール相談 不動産投資 メール相談
山崎 淳一
(不動産投資アドバイザー)