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初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています

マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/18 10:06

初心者で不安が残ってます。
昨日、東京の物件を不動産屋さんと見に行き、ぜひ購入したいと考えております。
ぜひ、助言をお願いします。

■属性
勤続12年、他のローンは一切無し。
年収税込600万円
家族:40歳夫婦共働き、子、小学生2人

■物件
洋風の木造1棟アパート、築23年(3年前に外壁塗装済み)1Rのロフト付で8部屋。
土地は約22坪程度 路線価23万前後(平米当り)

■立地
東京都の物件で、私鉄の急行停車駅(都心から15分)、徒歩7分の立地。
南西の角地で、全室南向き。道を挟んで大手コンビニあり。

■家賃収入
満室時 約32万円/月 約384万円/年

■購入費用
購入価格:3,000万円

■ローン
頭金600万円→借入額;2,400万円
金利3.5%(変動20年)、返済約13.4万円/月

■現状の考え方
共働きで妻も社員の為、老後はある程度の年金は見込めるかも知れないが、
子供の教育費が不安。10年は大規模の修繕の出ない物件で、安価で取り壊しの
できる物件(更地にし売りやすい物件)。

今後、3棟程度購入を考え、初めての不動産投資をしたいと考えてます。
アドバイスをお願いします。

taitairyoryoさん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

中古アパートの購入(不動産投資)

2011/04/18 11:30 詳細リンク
(5.0)

物件的には築年数が古いのが懸念事項でありますが、立地的には都内で急行停車駅であると言う事なので恐らく入居に関しては大きな懸念はないと思います。(西武新宿線や小田急線等の様に推測しますが)


その為キャッシュフロー的にも安定度があり、自己資金の投入もそこそこありますので通常であれば比較的余裕があります。


唯一、心配な点は設備の更新状態です。設備においてシステムキッチン(IH等)、エアコン、給湯機等がタイムリーに交換されているかです。恐らく築23年なので多くの設備は一度は取り替えられていると思いますがそれでも既に10年近く経過していると思います。


2回目の設備更新も随時行って行く必要があるかと思います。また、価格の割に部屋数が多い分修繕コストでキャッシュフローが食われてしまう懸念はあります。(32万÷8=4万円の平均家賃)


例えばエアコンは8万円だとしますと、家賃8万円の部屋であれば1カ月で回収出来ますが、4万円であると2か月掛ります。修繕負担率の大きい物件である様には思えます。


また、ユニットバスの状態はいかがですか?ユニットバスも耐用年数を越えて使えますが、さすがに25年越えると壊れてきたりもします。空いている部屋で確認されてみてください。こちらは替えるとなると30万~50万一つあたりかかる場合もあります。


古い物件なので保険はなるべく広く入りましょう。特に水災が気になります。


ただ、総合的にみて現在のご年収等も考慮に入れると購入出来るのはこの様な物件になって来るのではないかと思いますので、極度に修繕状態が悪くない限りtaitairyoryo様が購入されるにはフィットしている物件ではないかと思われます。

システムキッチン
不動産投資
キャッシュフロー

評価・お礼

taitairyoryoさん

2011/04/18 12:24

早速のアドバイス本当にありがとうございます。現在、満室の為、各部屋の設備面は、確認できませんが1Rの単身者タイプの為、比較的、入れ替りもあり、退去時のクリーニングや修繕はファミリータイプより実施されている可能性が高いと推測しています。ユニットバスはかなりのリスクと感じました。保険に関してのアドバイスは、非常に助かりました。年数を考えると水災の可能性が高く、保険でカバーできればベストと感じました。ありがとうございます。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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杉山 浩一

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不動産投資アドバイザー

1 good

木造アパート購入

2011/04/19 19:32 詳細リンク
(5.0)

内容を拝見する限りは立地や利回りは悪くないように思われます。

戸当たり4万円程度の賃料であれば学生の需要も見込めそうなので、賃貸で苦戦することもさほどないように感じられます。

ただし、少し気になった点を挙げさせていただきますと・・・

1.築23年の木造
10年は大規模修繕は不要とのことですが、外壁や屋根(スレート?)のことでしょうか?
構造の耐久性で重要なのは木造の場合、腐朽や白アリ対策ですので、風通しが良い立地でない場合は疑ってみたほうがいいかもしれません。
基礎の床下換気口を覗いたり、ジメジメしていないか見るだけでも耐久性判断の一つになります。

2.賃貸退去後のコスト
原状回復費用やリーシング費用など一部屋あたりのコストは10万円~20万円前後かかりそうです(設備の一部更新など含め)。
例えば学生の入居が多く3月に一斉に半分出られてしまうといきなり80万円ほどかかったりすることも考えられますので、キャッシュフローはある程度ストックしていくことをお勧めします。

3.更地にしての売却
更地にするには入居者を退去させなければなりません。
賃貸借契約を更新せず徐々に出すことになりますが、正当事由が必要であり、全員退去させるのはそれほど容易ではありません。
多額の立ち退き料を要求されることもありますので、出口戦略を明確にお考えであれば定期借家契約にすることをお勧めします。
ただし、定期借家は文書での説明など一定の手順が必要なこと、平成12年3月1日の法律施行前から住んでいる方は切り替えができないなどありますのでご注意ください。

木造
入居
更新
構造
外壁

評価・お礼

taitairyoryoさん

2011/04/20 08:24

アドバイスありがとうございます。いろいろな点でのアドバイス非常に助かります。
南西角地の為、風通しや日当たりは抜群です。床下を確認します。退去時のコストは
半分出る事の想定はしていませんでした。勉強になります。ありがとうございます。

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