収益アパート購入時における融資利用条件

　ご質問の件に関してですが、まず根本的な問題として融資の利用が難しいのではないか、と思われます。

収益物件の融資の場合、実際にご自身で居住する場合よりも借入できる期間が短くなる場合が多く、金融機関によっても異なりますが、一般的には「建物の法定耐用年数 − 築年数」が借入可能な期間となります。

木造建物の法定耐用年数は２２年ですので、物件A、Bともに築２２年超のため、原則借入が出来ない建物です。

金融機関側も「その建物があと何年、安定的な収益を生み出すか」ということを審査基準にしますので、将来的に収益が減り、メンテナンス費ばかりが発生する可能性の高くなる担保物件に対して、その物件が安定的な収益を稼ぎだせるであろうと推測される期間までしか貸し出しをしない、という審査基準も致し方ないかもしれません。

築の古い建物でも借入が出来るケースもありますが、他にキャッシュフローを生み出す物件を所有し、その物件に担保余力がある（共同担保を提供できる）、リスクが高い分だけ金利も高い商品しか利用できない…等の状況になります。

この手の築古アパートは、「初心者の一棟目」というよりは、複数等収益物件を所有している不動産投資家（セミプロ）向きの物件です。
購入する側に、融資を独自ルートで引っ張るノウハウと、建物改修等の商品ヴァリューアップ力が求められます。

また、金融機関側が、一棟目の投資用アパートローンの貸出審査の際に重要視するのは「借入人の収入が安定しているかどうか」です。

私も自営業者ですのでお気持ちはよく分かりますが、金融機関が融資をしたがるのは給与収入が安定している公務員さんや大手企業の会社員さんです。
空室等になり家賃収入が見込めなくなったときでも、給与等の安定収入で確実に返済できるということが融資条件になります。

融資の件に限らず、不動産投資には“やってみないと分からないリスク”がたくさんあります。

まずは現金購入でチャレンジできるミニマムなものからスタートされ、徐々に余剰資金が蓄えられた段階で物件の規模を大きくする（銀行借入を行なう）、資産の組み替えを行なう…等の長期的なスタンスで臨まれることをお勧めします。

本回答が多少なりともお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石　輝