売却か、賃貸か、 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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売却か、賃貸か、

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/15 19:01

この度、家族構成の関係で新しく家を購入することとなりました。
ついては、現在住んでいるマンションを売却するか賃貸するかで悩んでいます。
色々な条件付けはあるにせよ、数字的にシュミレーション、判断したいと考えています。

所有マンションの与件は以下の通り

都内、都営地下鉄と営団地下鉄の2路線可能、駅まで徒歩2分
面積67平米、14階の6階、築7年
相場からすると4,600万円以上で売却できそう。
分譲時の価格は4,100万円
ローン残債は2,900万円 期間24年で 月々の返済は12万円
管理費(修繕積立金込み)は月々約17,000円
賃料の相場は@10,000円/月・坪くらい

どう組み立てて判断できるか、ご教授いただきたく。

sayandyさん ( 東京都 / 男性 / 47歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

先ず単純な計算から

2012/10/15 20:49 詳細リンク
(5.0)

sayandy様が、現在のマンションを売った場合と賃貸した場合の、単純な計算から考えて、
将来なり、自分の運用力などを総合判断して下さい。

A,売却し、ローンを返済し、残キャッシュを1,700万円を得て、このキャシュを他の
資産運用で運用した場合、比較しやすいように年率複利2%で運用すると、24年後には
元利ともで2,034万円(イ)になっています。運用益が1,073万円です。

B,このまま、賃貸すると賃料は約月額20万円、管理費・税等が2.5万円としますと実質月額収入17.5万円、ローン返済12万円キャッシュ残5.5万=年間66万円、ローン完済まで24年間、キャシュ累計1,584万円(運用益は考慮せず)と、24年後の物件評価・売却を加えた額(ロ)

即ち、単純には(イ)と(ロ)の比較です。

最終キャシュがどうなるかで、決定でしょう。

B,場合は多くのリスクが潜在しています。賃料減、空室、管理修繕費、金利上昇、トラブル、価値下落等想定し、自己の管理能力などを判断して下さい。これらは、立地・設備等が具体的でないと述べられません。
よほどの自信が求められます。

A,の場合は、運用益の創出力や元金確保力などの能力が必要です。

売却で、キャッシュ1,700万円を確定させるか、賃貸で不動産収益をそれ以上に狙うか、何れかご自身の資産や収入見込みとの兼ね合いもあります。ご検討・決断して下さい。

補足

訂正、A,の24年後の元利とも=2,734万円です。2,034万を訂正して下さい。

尚、新しく取得の住宅には、住宅ローンが困難でしょう。旧住宅ローンの返済が求められるか、金利変更が有るでしょう。

売却
マンション
賃貸
資産運用

評価・お礼

sayandyさん

2012/10/16 09:54

早速にありがとうございます。


賃貸収入で得た年間60万円を繰り上げ返済に回した場合(現金利1.2%)で
24年以前に完済した時点の予想物件再販価格と
1700万円原資+期間運用益との比較という考え方は的外れでしょうか?

野口 豊一

2012/10/16 11:14

高い評価有り難うございます。

賃料収入の実キャシュを、ローン返済に充てる事は良い考えでしょう。金利が、現在1.2%で有れば、それ以上の運用が望めないなら、繰上返済で以後の金利(1.2%)分が最終プラスに働きます。
繰上返済で手数料を高く取る金融機関も有りますからご調査下さい。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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