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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
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フルローンで不動産投資用マンションを購入いたしました。
今売却すべきか、繰り上げ返済してしばらく保有したほうが
よいのかわかりかねております。
当初借入：1720万円
借入期間：35年
残債：1678万円
利率：2.3％（変動）
返済済期間：1年3か月
家賃：63000円/月
ローン返済：63000円/月
管理費・積立金：8000円/月
固定資産税：61000円
築：平成20年
預金：1300万円
仮に今売却するとした場合、三割減として
1720×0.7≒1200万円
1678-1200≒478万円の損となります。
もう少し、保有して売却損を少なくするか？
今すぐ売却しておくか？
で迷っています。
シミュレーションする方法を教えていただけないでしょうか？
hirohira1977さん （ 大阪府 / 男性 / 35歳 ）
回答：2件
専門家
投資マンションは売却しない方がいい？？
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、現在、所有されている物件の所在や面積、間取り、保証家賃かどうか、確定申告関係の内容、賃貸借契約の詳細、ローンの契約内容などを加味して、総合的な判断をすることが必要です。
また、所有物件の近隣の賃料や売買の相場も調査し、今後の見通しも確認する必要があります。
そのため、簡単に判断はできないものです。
当方にも、投資マンション等を売却か所有かを悩まれている方の相当数のご相談があります。
大半の方は１物件だけではなく、２～４物件所有されており、フルローン、もしくはそれに近い額のローンを借りて購入されています。
特に、新築や築浅の物件をローンで購入されている場合には、単純な収支は赤字かそれに近い状況が多く、所得税の還付で帳尻を合わすというケースを多く見ます。
そうなると、物件の市況しだいでは賃料の下落や売買の価格の下落が置き始めるとどうにもならなくなり、ローンの返済は賃料プラス自己資金の持ち出しでまかなわなくてはなりません。
で、最悪、その状況が続けば、いずれローン返済も難しくなることになります。
ご承知の通り、今後の少子高齢化にともない住宅の需要は減少傾向になります。
すでに、大都市でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えるエリアさえありますので、物件によっては売れるときに売るほうがいい場合もあります。
最終的に入居が厳しくなるとどうしても賃料の価格競争になり、状況はますます厳しくなることは認識されておくべきでしょう。
尚、当方でも物件の調査から売却のサポートも行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
hirohira1977さん
2012/09/20 21:21寺岡さん
迅速に回答いただきましてありがとうございます。
今後の展望も踏まえて、もう少し詳細な相談をさせていただければと思っています。
取り急ぎお礼まで。
寺岡 孝
2012/09/21 02:25この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
ワンルームなどのいわゆるマンション投資など、不動産投資には不動産・建築はもちろん、ローンや保険などのフィナンシャルな専門的知識を必要とします。
そのため、買う側の理論武装ができないために判断を誤る場合もあります。
特に、保険やローンなどの金融分野や不動産など、その仕組みなどを学ぶ場面がないために商品購入の際にトラブルなどが起きてしまうものです。
いずれにしましても、詳しくは個別のご相談でお願い申し上げます。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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専門家将来の個別の収支予測をたてシュミレーションを
不動産投資のアドバイザーをしている野口です。
不動産投資の判断は、効率と安全性を分析し、将来を予測することです。
hirohira1977様の、購入された物件を、代表的な指標で簡単に分析しますと
効率性＝年間実質利回り｛(63,000×12)－(8,000×12、61,000)｝÷1,720＝3.5%
ときわめて効率の悪い物件を購入されました。現在築20年ですと、
購入当時は築18年余りでしょう。どうしてもマンションの場合築15年経過していると、
実質利回り最低7％はほしい。故に、現状でも年間キャッシュアウトが15.7万。
安全性＝資産に対する借入の割合(LTV)が、フルローンのため購入時100％となっており、
更に、資産を時価評価すれば、130％以上でしょう。
常に、負債が資産を上回る”いわゆるオーバーローン”状態です。
この比率は70％以下に抑えないとリスクが増大します。従って、手持ち資金で借入金を
返済減額するのも、１案です。
現状は、述べられている通りで、暫く保有を続けるか？すぐ売却するかの判断ですが、これはそのマンションの立地と個別の状況によって異なります。
即ち、そのマンションが将来どのようになるかです。予測を厳しく見ることです。
シュミレーションでは、収入（家賃、敷金などの償却額)×稼働率
支出（管理費修繕積立金等、個別修繕費）
この差が営業利益(NOI)と言われるもので、以上を年次別に予想を
シュミレーションします。
ここで、稼働率は通常90％掛けます。賃貸が賃料保証など無い場合、２年に１回入れ替えがあり空室期間が2～3ヶ月発生するためです。賃料も現状は年々低下しており場所により年1.5～5％減額。
個別の費用では、築20年で共用部分の大規模修繕が必要視されますが、修繕積立金が少ないと一時金なり値上げが予想されます。管理組合の会計に注視。更に、専有部分の修繕履歴が判りませんが、水回り（キッチン、トイレ、バス）やエアコン、給湯器などの更新はオーナー負担ですから予測を支出に入れます。
これらに、ローン支払い（元金、利息）の予想を入れ総合年次別収支とト－タルが出ます。
これでご判断下さい。少ないですが地域と個別によって賃料UPが見込めたらラッキーですね。
評価・お礼
hirohira1977さん
2012/09/20 21:25野口さん
迅速に回答をいただきましてありがとうございます。
購入前にシミュレーションをするべきだったと、いまさらながら
考えております。
やはり、利回りが低すぎますね。
築20年ではなく、平成20年築なんですが、それを差し置いても、
利回りは低いでしょうか？
借入金が多いので、繰り上げ返済をしたところで、所詮残債の返済にしか、
まわらないので、いつまでたっても回収できないのではと思っております。
野口 豊一
2012/09/20 21:53築と平成を間違えました。
申し訳ありません。
築4年経過ですね。それでも実質5％は欲しいですね。
シュミレーションしてみて、ドンドン赤字が拡大していくようだと
早めの売却を検討すべきでしょう。物件のある専門家に現在と、将来を評価して頂き
いつ、脱出すべきか、キャッシュアウトが最も良い時を選ぶようお勧めします。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
（現在のポイント：-pt）
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