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対象:不動産売買

マンション売却の媒介契約後の進め方について

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/07 21:06

先月にマンション売却を専任媒介で中堅不動産会社に依頼しました。場所は23区 内です。もうすぐ3週間、レインズからの資料請求は80件程度あったとの報告を 頂いていますが、内覧1件のみです。不動産会社は1万5千部のA3一面のチラシ を巻き、新聞チラシでも拝見しました。物件周辺の新築、中古物件の調査、査定も 6社程に依頼、各社査定額の中間の会社に依頼しました。中古物件は値引き要求も あると聞いていたので、査定額に+100万程度で売出ましたが、内覧の依頼が1 件と少ないため、価格の設定に問題があると考えています。知り合いの不動産関係 者等に聞いても価格は妥当だと言ってくれています。もう少し様子を見て媒介契約 の変更、価格の変更等を検討していこうと思いますが、価格の見直しをすべきか? 媒介方法を変更すべきか?など、アドバイスください また、今後、仲介契約満了までに不動産会社へ依頼していくべき内容等あれば、教 えてください。

momo&tsubaさん ( 東京都 / 男性 / 38歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション売却

2012/10/08 12:15 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、中古マンションの売却では買い手から見れば、リフォームをして住もうという観点から物件をみているかと思われます。
そうなると、売り出し価格からプラス200万円程度のリフォーム費用を見込んで物件価格を見てきます。
同じエリアで同じような築年数、面積など条件が同じで価格が安いものがあれば、そちらに問い合わせがいくことになります。

このように考えると、価格の見直しなどを考える必要があります。

私どもで売却のサポートのご依頼をされた方の場合には、同じ条件の売り物件が多かったためリフォームをして売却しました。
この場合には、売り出しから1ヶ月ほどで値引きもせず、表示の価格で契約が決まりました。

不動産の仲介だけでの業者では、とりあえず媒介の物件を取り込むことだけに注力を注ぐ場合を多く見かけますので業者の見極めも必要でしょう。

尚、個別のご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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マンション売却

評価・お礼

momo&tsubaさん

2012/11/01 18:07

突然、購入したいという方が現れ、契約に至りました。契約も無事に終了いたしました。ありがとうございました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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米原 大輔

米原 大輔
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価格の見直しが必要かと思われます。

2012/10/08 09:20 詳細リンク
(3.0)

まず一番の根拠となる査定額に問題があるように思われます。
以下、不動産仲介営業マンの本音です。
1.この物件、専任媒介で欲しい。
2.でも6社も査定依頼を出してる。
3.ちょっと高めの査定額を出しておこう。
4.専任で取れば、後は媒介期間の3ヶ月の間に価格を下げていこう。
5.下げていけば決まるだろう・・・
まぁこんな感じです(笑)
今の現状は4と5の間と言ったところでしょうか?

6社の中間の会社に依頼したうえに値引き分の100万上乗せとのこと。
第2の繁忙期の9月・10月に内覧が1件とのことを考えあわせると
多分価格が200万円程度高いと思われます。
もう一つの価格の指標は一番低い査定額+100万円。
この金額が今の価格といくら差があるのでしょうか?

依頼されてる会社は中堅の不動産会社とのことですので問題ないと思われます。
営業マンに対する不信感がなければ媒介契約を一般に切り替えなくて良いと思います。

出来れば個別に詳しい査定状況を教えて頂ければ、より具体的なアドバイスが出来るかと
思います。宜しくお願い致します。

評価・お礼

momo&tsubaさん

2012/11/01 18:06

突然、購入したいという方が現れ、契約に至りました。契約も無事に終了いたしました。ありがとうございました。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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中古マンションの売却活動の進め方

2012/10/08 15:55 詳細リンク
(3.0)

ご所有マンションの築年数や広さ、周辺エリア内での中古マンション需要にマッチしている価格帯であるかどうか…等の条件によりアドバイスの内容も異なりますが、現状の中古マンション市況の販売においては「まず売却を焦らないこと」が大切です。

レインズが公表している市況データを見ると、東京都では昨年5月から今年6月まで14ヶ月連続で成約単価が前年比を下回っています。
7月には若干回復しましたが、8月には再度下落に転じ、昨年5月に東京都の平均平方メートル単価が50.8万円だったものが、今年8月では48.72万円という状況です。
あくまでも平均単価ですので、マンションの個別要素により状況も異なりますが、このような下落基調の市況では、初めの価格設定が非常に重要になります。

ご質問の中での‘レインズからの資料請求は80件’という数字が何を指すのかは分かり兼ねますが、レインズのシステム上での販売図面ダウンロード数が3週間で80件であったとすると、件数が少ないように感じます。

中古マンション価格がジリジリと下落している市況では、仲介業者側が提示する査定価格は過去の成約事例を基準にしているため、どうしても割高になりがちです。
その査定額にプラス100万円の売出価格設定となると、各仲介業者の担当者や、一般のお客様に割高と思われている可能性も高いでしょう。

ただし、レインズに登録してまだ3週間であれば、まだまだ焦る必要もないと思います。今のご時世、余程希少性の高い物件でないと1ヶ月以内といった短期間で成約には至りません。

また、1件あった内覧は、売却を依頼している仲介業者から直接のお客様でしょうか。それとも他業者からのご案内でしょうか。

販売を開始して3週間程度であれば、売却をお預かりした仲介業者が、他業者からの案内を受け付けないという「物件の囲い込み」と呼ばれる行為を行うことも多々あります。

多額の広告費を掛けているため、売主様のみではなく買主様からも手数料を頂きたい、と思うのも業者心理としては仕方ない部分もあります。

まずは焦らず、また現在売却を依頼されている仲介業者の担当者からの報告内容が信頼に足るものであるかどうか、今後他業者からの案内がコンスタントに入ってくるかどうか…、この辺りを見定めてから、その後価格の調整をお考えになることがベターではないか、と思います。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

中古マンション
マンション売却
マンション

評価・お礼

momo&tsubaさん

2012/11/01 18:08

突然、購入したいという方が現れ、契約に至りました。契約も無事に終了いたしました。ありがとうございました。

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