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競売物件購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/09/07 14:49

中古マンションを探していた所、気に入った物件が任意売却物件でした。
不動産屋からは、1750万円で買い手が見つからなければ競売に流れてしまうと
言われ、契約をお願いした所、売主に税金などの滞納が見つかり契約のお話がなかなか進まないそうです。
このままいくと、来月には競売に流れてしまうそうです。
不動産屋からのお話ですと、私達の他にも今現在不動産会社が1750万円で購入を希望しているとの事で、競売で落札できるか心配です。
ですので、私達の考えでは、1750万円+契約時に不動産会社に支払う予定だった
仲介手数料分を含めた価格で入札しようかと考えています。
ですが、個人で競売物件を購入するのは難しいものなんでしょうか。
物件は内覧したのですが、売主の残存物が残っている状態です。調べた所残存物なども勝手に処分はできないようなので、どうしたらいいのかと思っています。
その他にも管理費や修繕費を滞納していることも承知です。
やはり、競売物件を入札する際にも不動産屋を通した方がよいのでしょうか。

レインボーママさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:3件

木原 洋一 専門家

木原 洋一
不動産コンサルタント

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任意売却での購入が確実でお得です

2012/09/09 13:59 詳細リンク

任意売却推進センターの木原と申します。
よろしくお願いします。

内容をを整理しますと
・1750万円で任意売却の承諾あり
・滞納税、滞納管理費修繕積立金がある
・買取不動産業者からも1750万円でオファーがある
・1750万円+仲介手数料の合計額での金額で入札予定
・残留物がある
・競売入札を不動産業者に依頼するか検討中

任意売却とは、
全ての利害関係者(買主、売主、債権者、マンション管理組合、税務局)
に任意売却専門不動産業者が、
仲立ちをして合意を取り付けた後に売買することを言います。
関係者それぞれにメリットがあるのです。

<買主>
一番のメリットは確実に購入出来る事と
競売での入札より費用が少なくて済みます。
任意売却は金額にもよりますが滞納管理修繕積立金や滞納税などは
債権者が1750万円の売買代金の中から捻出してくれます。
競売の場合は滞納管理修繕積立金はマンション管理組合は
元の売主と落札者の両方へ請求できます。
当然ローン破綻した前の売主は支払えませんから、
落札者が支払うことになります。

<売主>
滞納管理修繕積立金や滞納税が納付できることと
債権者によっては引越し費用や残留物処分費を捻出してくれます。

<債権者>
競売よりも回収金額が多くなる可能性があることと
回収が早くなることが挙げられます。
任意売却での回収であれば債務者が引っ越せば1ヶ月以内には
決済が行われますので早い回収になるのです。
ところが競売での処理となりますと落札から数ヶ月、
場合によっては6ヶ月以上かかることもしばしばです。

<マンション管理組合>
こちらも回収が早くなりますし、
競売での処理よりも事務手続きなどの煩雑さが避けられます。

<税務局>
任意売却の場合の滞納税の差押は、
固定資産税や健康保険税などが考えられますが、
実はこの種の税金は抵当権者に遅れて発生する税金ですから
競売での処理となりますと1円も配当がない場合がほとんどなのです。
任意売却であれば全額納付とまでは行かなくても、
幾らかでも徴収が出来るのです。

補足

その他、購入者の任意売却でのデメリットはありません。
しかし、競売での購入ですと、現在の入居者の立退きについても
ごねられると裁判所の強制退去の手続きに時間とお金がかかります。
また、競売代行不動産業者へ依頼しますと手数料が余分にかかります。
いずれにしても、1750万円での任意売却に合意できているのであれば
任意売却専門業者に依頼して任意売却で購入される方が
確実性と費用の面でお勧めです。

任意売却推進センターライビックス住販
代表 木原洋一
http://livix-web.com/

購入
納税
請求
管理組合
固定資産税

回答専門家

木原 洋一
木原 洋一
(不動産コンサルタント)
株式会社ライビックス住販 代表取締役社長
045-534-9933
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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任意売却専門家 瀧澤

任意売却専門家 瀧澤
不動産コンサルタント

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競売物件購入について

2012/09/07 16:09 詳細リンク

任意売却専門会社 管財ソリューション瀧澤と申します。
よろしくお願いします。


さて、競売物件購入についてですが、近年は一般の方の入札も増えています。

競売で購入される場合の注意点ですが、マンションの場合管理費積立金の滞納額です
これは結果的に購入者が負担する事になる費用ですので、入札価格から控除して考えておかないと思いもよらぬ出費となります。

次に、室内の動産ですがこれも結果的に買主が処分する事になるケースが殆どです。
それ以外にも現所有者が居住している場合は即日引越出来るわけではありませんので
ある程度の日数と費用を見ておかなければなりません。

競売で落札は個人でも簡単に出来ますが、予想外の事が起きるケースも少なくなく
その為の安心料としてプロを入れておいた方が良いかと思います。

購入
価格
物件
マンション
控除
米原 大輔

米原 大輔
不動産業

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競売物件の購入について

2012/09/08 09:21 詳細リンク

神戸で買取メインに活動しております米原です。
当然競売物件も年間に複数購入しておりますので簡単なアドバイスを。

まず競売物件に関して言えば物件によって難易度が違いますので不動産業者を
介在させておいたほうが良いケースと素人でも問題なく購入出来るケースとが
あります。また不動産会社を介在させるケースの場合は普通の不動産屋では知
識・経験等を考えると素人同然で全く役に立たない場合が多々あります。

今回の物件ですが、レインボーママ様の文面を拝読し推察する限りでは
簡単な物件かと思います。
以下、注意点を申し上げます。
・管理費・積立金の滞納額は当然経費として計上しておく。
・明け渡し交渉及び残存物に関しては落札後に裁判所で表に出ていない付属明細
 の謄写請求をして売主の内容を確認すること。
・売却許可決定が出たら決定通知書を取得し明け渡し交渉に出向くこと。
・室内の動産に関しては勝手に処分してはいけないので、交渉が不調に終わった
 場合、また占有者と連絡が取れない場合は強制執行となりますので、強制執行
 の費用を裁判所の執行官室にて質問しておくこと。
・強制執行となると時間が掛かるので、強制執行代金とは別にその間の管理費等
 のコストを経費として計上しておくこと。
簡単に言えば、こんな感じでしょうか?
具体的な話であったり、実際の交渉方法・必要な書面に関しては個々にノウハウ
がありますので伏せさせて頂いております。疑問点等がありましたら個別に質問
を頂ければと思います。

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