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対象:不動産売買

中古マンションから新築マンションへの買い替えについて

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/16 13:51

中古マンションを購入後7カ月ほどしか経っていませんが、買い物施設や病院も近くになく、住んで初めて利便性が悪いと言うことが分かり、将来のことを考えて余力のある今のうちに住み替えをすることにしました。
売却は大手の仲介不動産会社で、元々は今の家を購入する際に担当して頂いたこちらの会社の方に売却・購入の両方ともお願いする予定でしたが、新築でロケーションも良くて私達でも購入できる予算での物件を見つけたので迷っています。
新築の方は現在建設中で来年11月入居開始予定の物件です。

予定では今住んでいる物件を売却しても仲介手数料諸々を含み150万ほどマイナスが出てしまうので買い替えローンを適用してもらい次の住居へ、というかたちです。今の家の売り出し価格も大きく出ることもなく確実に売れると言われた値段に設定してあります。
明日仲介業者さんが書類を持ってきて、その後ホームページに掲載…の予定でしたが、どうしてももう一度新築の方も話が聞きたいと言うことで延期してもらいました。

仲介業者さんには「新築の購入を考えているのなら4月頃から売りに出し、買主さんには11月引き渡しにすれば大丈夫」と言われていましたが、実際モデルルームで話をすると「先に売却をして仮住まい」や「業者の買い取り保証を利用して仮住まいをして残債をまず支払う」と言う話になってしまいます。
こちらの当初のプラン(買い替えローン)の話をしてもよく分かっていなかったようで「二重ローンですか?」と聞かれてしまい、若い営業の方ではありましたが、これが不動産業界の人の回答なのだろうかと驚いてしまう部分も正直ありました。

最初のこの部分さえ越えることが出来ればその後の月々の支払い等も問題ないのですが、やはり私達には新築マンションへの買い替えは無理なのでしょうか。

アドバイスを宜しくお願いいたします。

補足

2010/10/16 13:51

仲介業者さんには「必ずここを買うと言うよっぽどの確証がなければ仮住まいなしでの契約は難しいかも知れない」とは言われています。
またその新築マンションが建つ場所は4年ほど前から数棟が建ち、今回建設中のマンションが完成して一つのエリアが完成となるので、現在すでに建っている中の中古物件も検討してみてはどうか?とも言われています。
新築マンションの棟内にはキッズルームもあり、私達としては子供がまだ1歳なので、新しく越してきて皆さんと同じスタートが切れれば子供に友達が作ってあげれるだろうし…と言う気持ちが大きいのです。

やはり仮住まいは必須なのでしょうか?

ぽこ☆ママさん ( 大阪府 / 女性 / 33歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

1 good

中古マンションから新築マンションへの買い替えについて

2010/10/16 19:55 詳細リンク
(5.0)

ぽこ☆ママ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅を売却時に発生するマイナス部分(=売却損)を手持ち資金で補うことができないのであれば、新規購入価格と売却損分まで借入を行うことができる買い替えローンを利用するのが一般的です。
つまり、自宅売却と新居購入を同時進行で行う方法です。


買い替えローンを利用する際の注意点は2つです。


1.自宅購入~売却までの期間を定めている金融機関もあるため、事前に利用条件を確認すること。
(購入してから3年以上居住していないと 買い替えローンの利用ができない金融機関もあります。)


2.売却価格は厳しめに査定してもらうこと。
業者買取保証が可能なのであれば、業者買取価格=売却額にした方がリスクはありません。
ただし、不動産業者が物件を購入するのは、転売によって利益を得ることが目的となるため、
一般の方に売った場合に比べて、どうしても売却額が低くなってしまうデメリットはあります。


余談になりますが、購入動機をもう少し熟考された方がいいかもしれません。
購入後1年半で売却するというのは非常にレアなケースなため、
住宅ローンの申込を行う際に、買い替え動機を金融機関から聞かれる可能性は高いと思います。
利便性が悪い・・・というのが本音でしょうが、それだけでは購入動機として若干弱いように感じられるため、
もう少し不可抗力な理由を用意しておいた方が説得力が増すかもしれません。


また、購入物件を契約する時には、『停止条件付契約』 にすることをおすすめ致します。


※停止条件付契約
自宅の売却が不成立の場合は、購入物件の購入契約を解約することができるという条件付きの契約。



以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

購入
中古マンション
新築マンション
売却
住宅ローン

評価・お礼

ぽこ☆ママさん

2010/10/16 21:18

早々のご回答有り難うございます。

今日仲介業者さんと話したのですが、買い替えローンを利用する金融機関は現在取引のあるUFJだと問題ないとのことでした。
けれど仲介業者さんと相談して『不可抗力な理由』をきちんと用意しておこうと思います。

新築側がどのような反応をするか予測がつきませんので、こちらで先生方にアドバイスを頂いたとおり明日話をしてこようと思います。

アドバイスを頂けて本当に心強く思います。
有り難うございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

マンションの買い換えについて

2010/10/17 09:41 詳細リンク
(5.0)

ぽこママさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『やはり私たちには新築マンションへの買い換えは無理なのでしょうか。』につきまして、ぽこママさんがご記入されている内容からすると、一般的に良くある買い換えのパターンですし、買い換えが特に難しいようには思われません。

勿論のことですが、二重ローンを組まなくても大丈夫だと考えます。

また、現在お住いのマンションの販売価格につきましても、確実に売れる値段ということですから、売り出しに当たって買い手が付きづらいという心配もなさそうですから、特に心配をする必要ありません。

ただし、『やはり仮住まいは必須なのでしょうか?』につきまして、もし、売却が出来たとして実際に引き渡しをする時期は来年の11月と、引き渡しまでの期間が1年ほどかかってしまいますので、買い手の方も引き渡しまで待ってもらえるだけの時間的にも余裕のある方に限られてしまいますし、心配な点として、今後一年間の間に、特にまだ築浅の物件としいうこともあり、販売価格が下落してしまう可能性も十分にあります。

尚、引き渡しの時期につきましては、実際には買い手が付いてから買い手さんとの交渉になってしまうと思われますが、仮住まいを覚悟のうえで売却の方を優先させるべきか、あるいは仮住まいを避けるためにも売却価格よりも引き渡しの時期を優先させるべきかにつきまして、優先順位を明確にしておく必要があります。

無事、買い換えが出来るように頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

時間
販売
売却
新築マンション
価格

評価・お礼

ぽこ☆ママさん

2010/10/17 23:19

御回答頂きまして有り難うございます。
本日新築の営業の方と話してまいりましたが、住み替えなしの買い替えローンで問題ないようでした。
けれど引き渡しまで期間があるので、最悪の場合「業者買い取りも覚悟しておいてください」とのことでした。
私達の家が売れない場合は手付けは戻らないので二重ローンの提案もありました。
けれどアドバイスを頂いた通りに話そうと思います。
売り出しも仲介業者の担当の方とじっくり話し合い、よりよい売却が出来るようにと思います。

詳しくアドバイスを頂きまして有り難うございました。

渡辺 行雄

2010/10/18 09:02

ぽこママさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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買換えローンで仮住まい無しが良いでしょう

2010/10/16 17:56 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。
ご質問を拝見させていただきました。

買換えローンで仮住まい無しをオススメします。
しかし留意しておくべき点が大きく2点あります。

(1)売却価格を厳しめに設定しておくこと。
(2)買主さんに引渡し時期を合わせてもらう。

両方とも仲介業者さんの経験と腕の見せ所になりますが、
私の経験上このような買換えは計画通りに進められます。
なので、特に価格の見極め(先が長いので)が重要になります。

売却価格は市場の動向によっては
予想以上に下落してしまう可能性を秘めています。
よって、価格をかなり厳し目にみて買換えローンの計画等を
たてる必要があります。こうしておけば、ある程度のリスクは
回避可能かと思います。

引渡しのタイミングについては、
11月に合わせてもらわなければなりませんので
買主さんの希望がある場合は交渉になります。
その時の為に、例えばある程度値段交渉に応じるように
計画(作戦)を立てていく必要もあるかもしれませんね。
(他にもいろいろな手段等はあります)

買換えローンがOKにならないのなら別ですが、
売却を先にして2度の引越しを短期間にするのは、
結局は費用も重み、体力的にも疲れます。
それに、短期間だけ貸してくれる賃貸は滅多にありませんし、
かといってウィークリーマンション暮らしで家具は貸倉庫というのも
おすすめできません。

なので、もう1度ここでのお話を率直に仲介業者さんに対し
お話してみてはいかがでしょうか?
そして、全ての選択肢を改めて提示してもらい、
そでぞれのメリット・リスク、可否を熟考しながらお決めになるのが
良いのではないかと思います。

場合によっては、仲介業者さんから新築の営業の方へ連絡してもらい、
いろいろ打合せ等をして確認事項等もお願いしてみてはいかがでしょうか?
そしてもし、できないという事ならその理由もお聞きになってみてください。
何事も納得の上で進めていくことが大切です。

他にも、こういうケースでの契約条項等の確認などもありますが、
ここでは長くなってしまいますので、仲介業者さんからアドバイス等を
いただくようにしてください。

ご参考になれば幸いです。
宮下弘章

計画
売却
価格
交渉
ローン

評価・お礼

ぽこ☆ママさん

2010/10/16 21:05

早々のご回答有り難うございます。

買換えローンで仮住まい無しと言う私達が望んでいる方法が可能と分かり胸のつかえが取れたように思います。
明日、再度モデルルームに予約を入れていますので、納得のいくまで話し合ってこようと思います。

仲介業者さんから新築の営業の方へ連絡してもらう方法もあったのですね!
アドバイス頂いた通りに仲介業者さんに早速お願いしてみることにします。

とても丁寧にご回答頂けまして、ほんとに目の前が明るくなったようです。
有り難うございました。

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