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住宅取得の資金計画について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/03/25 14:32

下記のような状況ですが、どうしたら控除や非課税を最大限活用した効果的な資金計画になるのか、アドバイスいただけましたら幸いです。
<状況>
1.現在、転勤で地方に住んでいるが、東京の実家の近くで一戸建てを新築し、子供の進級に合わせて、来年(H25年)3月末を目途に新居に入居したい。入居後は自分はそのまま地方に残り、単身赴任の予定。
2.子供の転校は年度替わりに合わせたいので、住民票を移すのは、3学期の修了式後(H25年3月24日以降)。
3.家族は、自分、妻、子供2人。年収1000万円。
4.購入予算は、土地5000万円、建物2500万円の予定。
5.資金の出所は、自己資金1300万円、親からの援助3500万円、住宅ローン2700万円の予定。
6.ローンは、勤務先の社内制度(会社斡旋による銀行融資、変動金利、金利は長プラ-0.8%で現在は0.60%、3.24%を超えた場合は会社による利子補給あり)、またはフラット35、ないし両者の併用を検討。私は現在39歳で、定年は60歳なので、返済期間は20年としたい。
6.土地については先行取得。近日中に契約予定。引渡しは残置物撤去後、6月末予定。
7.建物は各業者と商談中であり、未定。
8.相続時精算課税制度の活用を検討しているが、実家土地(両親の共有)は相場ベースで1億円を超えることから、相続税課税は確実。両親から見た配偶者以外の相続人は私(長男)と弟(次男)。

補足

2012/03/25 14:32

<悩み>(以下すべて、H24年税制改正が成立したとして)
H24年から25年にまたがる話になることから、H24の制度適用となるようするにはどうしたらいいものか悩んでいます。
1.各資金の土地および建物への振り分け
建物に借入がないと住宅ローン控除が受けられないこと、建物建築時に着手金と中間金が必要なこと、等を考えると、上記3つの資金を土地・建物に振り分ける必要があると思いますが、どう振り分けたらいいでしょうか?
2.入居時期
上記の入居タイミングでも、H24年の住宅ローン控除は受けられるでしょうか?
3.親からの援助
住宅取得資金の贈与税の非課税、相続時精算課税制度の活用を検討していますが、上記1の振り分けの問題とも絡み、どのタイミングで贈与を受けるべきなのでしょうか?
また、相続税は最終的には課税されるので、相続時精算課税制度は活用せず、親との共有名義にするというのも選択肢としてありでしょうか?
4.住宅ローン
これも上記1の振り分けと絡みますが、会社斡旋融資(変動金利、土地先行取得時の利用可能)とフラット35を併用する場合、土地先行取得時と建物着手金・中間金・引渡し前決済にどう振り分けたらいいでしょうか?
また、すべて変動金利にするのはリスクが高いと言われるケースが多いようですが、実質上限が3.24%であればすべて変動金利にするというのもありでしょうか?

mgcさん ( 徳島県 / 男性 / 39歳 )

回答:1件

田中 佑輝 専門家

田中 佑輝
ファイナンシャルプランナー

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Re:住宅取得の資金計画について

2012/03/27 02:40 詳細リンク

初めまして。アルファファイナンシャルプランナーズの田中と申します。
下記質問にお答えいたします。ただ、情報としてもう少し聞かせていただきたいこともありますので、詳細は、文字制限のないメールなどでお伝えできればと思います。

1.各資金の土地および建物への振り分け
親御さんからの資金援助と自己資金優先的に土地と着手金、中間金にまわし、建物に対し住宅ローンを申請する。住宅ローン減税は、建物に借入があれば土地にも適用されます。

2.入居時期
このタイミングだとH24の住宅ローン減税の適用を受けるのは難しいのではないかと思います。住宅ローン減税は入居のタイミングがスタートとみなされます。

3.親からの援助
贈与を受けるタイミングは、H24年中がよいのではないかと思います。規定としては基本的に、「贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること」とされています。詳細は、税務署にご確認いただくことをおすすめいたしますが、3月末であれば十分に遅滞ないと解釈されるのではないかと思います。また、相続時精算課税制度の利用についてですが、mgcさんの新しいご自宅が省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋と認定される建物であれば、1500万円(H24年)までが非課税枠となります。この条件に合っていれば、2000万円が余剰となります。おっしゃる通り、ご両親との共有名義にすることも選択肢としてはアリです。相続時精算課税制度は、2000万円がそのままの評価で相続時にも残りますが、建物は今後時が経つに連れて、評価額も下がります。ただ、共有名義にすることに、将来的に親が同居をするなどそれなりの理由を求められることもありますので、こちらも税務署に確認が必要です。また、相続税についてですが、気になるのであれば、圧縮する方法を考えてから制度をどう使うかを検討してもよいかと思います。詳細の情報をいただければ当社が提携している税理士が試算を出してみることも可能です。

補足

4.住宅ローン
すべて変動金利にするかどうかは、その上限金利3.24%の計算方法によります。文字制限の関係ですべてを説明することはできませんが、変動金利は半年ごとに金利の見直しを行い、5年毎に返済額の見直しを行います。それぞれの見直しのタイミングにどのように計算されるのかを教えていただけますでしょうか?
その制度を使わなくても、一般の銀行から借り入れた変動金利のリスク下げる方法もあります。これは、各家庭の条件にもよりますので、詳細情報をもとにご案内できればと思います。

振り分け方等についても、着手金や資産残高、親御さんの資産等についても条件は変わってくるかと思います。

詳細に説明ができていなくて申し訳ありませんが、ご連絡をいただければご案内させていただきます。

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