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築35年の中古マンションの購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/01/31 21:20

現在の賃貸物件が手狭になり、中古物件を探しております。
格安な価格で 築35年のマンションを見つけて、見学に行くのですが、
どんな点に気をつけて見ればいいのでしょうか。
内部は一度も触っていないらしく、格安物件なので、購入するとすれば、全面リフォームをする予定です。
築年数が古いことと、10階建てマンションの7階部分なので、耐震等不安に感じます。
マンションの構造は 鉄骨コンクリート、鉄筋コンクリートとなっています。
確認しておくポイントをご教授いただければ、幸いです。

わたゆきさん ( 岡山県 / 女性 / 40歳 )

回答:1件

中石 輝

中石 輝
不動産業

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築年数の古い中古マンションを購入する際のチェックポイント

2012/02/01 00:05 詳細リンク
(5.0)

自分の所有物となる専有部分に関しては、ある程度のリフォーム費用を掛ければ、全てを新品同様(しかも自分好みのスタイル)にできることに魅力はあるでしょう。

築年数の古いマンションの購入の際には、上記の専有部分とは異なり、個人の判断や負担では対応することのできない共用部分・管理体制のことをチェックすることがポイントとなります。

まず、販売を行う仲介業者が、管理会社より「重要事項に関わる調査報告書」(以下、「報告書」という)を取得しているかどうか、確認してください。

この報告書の中には、
1.既に積み立てられている修繕積立金の額
2.マンション内での過去の修繕履歴
3.大規模修繕予定
4.耐震診断を受けたかどうか
等の情報が記載されています。

1の金額が多く積み立てられていれば、マンション全体の修繕が今後計画的に行える、という一つの安心材料にはなります。
この金額に関しては、マンションの総戸数、3の大規模修繕を何時の時点でしたのか、等の条件により ‘いくら位の金額があれば安心なのか’ も異なりますので、その辺りは担当者にヒアリングしてください。

また、区分所有者個別で負担する修繕積立金に関しても、「あまり安すぎるのも不安」と思われたほうがいいでしょう。
昨年、国土交通省より発表されたガイドラインでは「修繕積立金の目安は1平方メートルあたり200円前後」と示されています。(例:70平方メートル→月額14,000円)
マンションの総戸数、新築当初からの修繕積立金の推移、等の条件によっても異なりますが、一つの目安にはなります。

2、3は、その履歴を見れば一目瞭然ですが、1度目の大規模修繕は築20~25年程度で行われますので、築35年となると、そろそろ大掛かりな工事が発生する場合があるかもしれません。
そのような工事予定がある場合にも、報告書には記載されます。

最後に、築35年のマンションとなると、建築基準法施行令が改正された昭和56年6月1日以前に建築確認を受けた、いわゆる「旧耐震」のマンションとなりますので、耐震診断を受けているかどうかもチェックポイントになります。

報告書には、耐震診断を受けているか・受けていないか、は必ず記載があり、受けている場合には、その診断結果も言及されていると思います。

補足

旧耐震のマンションが全て耐震診断を受けている、という訳ではありません。
耐震診断を受けて、その診断結果の示す数値であるls値が0.6未満であった場合には、多額の耐震補強工事費が発生する、住宅ローンの利用ができなくなる、というケースが多いため、わざわざ耐震診断まで行わないマンションが未だに多いという現実があります。

長々と書きましたが、上記の点は報告書を見れば直ぐに確認できることですので、必ず押さえておいたほうがいいでしょう。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

中古マンション
リフォーム費用
耐震
マンション

評価・お礼

わたゆきさん

2012/02/03 21:11

ご返答、ありがとうございました。

早速 確認してもらいました。
まず 積立金は3200万弱ありました。(44世帯です。)
修繕は平成10年に外壁塗装工事 平成14年エレベーター取替え工事 平成15年受水槽・高架水槽取替え工事 平成23年共用廊下シート取替え工事 とありました。
また、耐震診断は受けておりませんでした。
現在 自主管理で、きれいにはされているように見えるのですが、近々管理会社をたてて管理するようです。

設備や住民のマナーなどしか 頭になかったので、勉強になりました。
価格の安さに目がくらんでいましたが、もう少し考えてみようと思います。

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