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対象:不動産売買

中古マンション 売買契約書

住宅・不動産 不動産売買 2009/10/07 20:31

お世話になります。

築12年の中古マンション購入を決め、現在ローンの申請中です。
先日、契約書、重要事項説明書、付帯設備および物件状況確認書の写しを入手してきました。
その内容について、アドバイスいただけますと幸いです。

売主さんは個人の方です。
?瑕疵担保責任は負担しない。
?契約書の特約事項について
買主は本物件が12年経過していることから、構造体・内装・外 装・給排水設備・暖房設備・電気設備・ガス設備については自 然損耗、経年変化が認められるため通常の状態での利用ができ ない場合があることを確認し本物件引渡し時点での現状有姿の ままの引渡しを承諾するものとする

とあります。

まず?についてはできれば3ヶ月程度はつけて欲しいと思います。
水漏れ等は現在発見されていないとされていますが、実際使ってみないとわかりませんから・・・

?については、これから寒い季節にお湯が出ない、暖房が使えないではこまります。
内装はリフォームをするので、その分物件価格からは引いていただきました。(80万ほど)
ただ、契約書を初めてみて設備の不備がもしあっても承諾すると
書かれているとちょっと納得できません。
そこで、せめて設備については点検・整備、故障箇所は修理をしてほしいと思います。
ガス給湯・暖房機はもう寿命がきてもおかしくありませんが
せめて1〜2年はもってくれないと費用面で厳しいですし・・・

この交渉は、非常識でしょうか?
また交渉する時期としてはローンの審査が通ってからがよいでしょうか?
契約時では非常識とされるようですので何時ごろ連絡したらよいのか、またこれは普通の内容なのかわかりかねています。

何卒よろしくお願いいたします。

harchanさん ( 北海道 / 女性 / 38歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

条件交渉について

2009/10/07 23:29 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産取引における各種条件は、契約前にお互いに合意をした上で
契約書に明記して、取引を行います。

今回、こちらからの希望があれば、契約前に必ず意向を伝えて、
売主と交渉した上で、その結果を契約書に反映してもらうのが
良いと思います。

売主、買主の状況、契約までの流れ等々によって、
それぞれの力関係が決まるので、一般的な話として
ご参照ください。

まず、築12年程度の中古マンションであれば、
建物に関する瑕疵担保責任を
2〜3ヶ月程度つけるのが一般的だと思います。

また、設備等に関しては、大手仲介会社が使用する
FRK書式において、引渡しから7日以内に発見された
設備の不具合に関しては、売主が修理を行う
ことになっているケースが多いと思います。

したがって、今回の「harchan」さんのご希望は
非常識な範囲ではないと思いますので、
通常の流れであれば、売主へ交渉しても良いと思います。

ただし、今回、80万円の値引き交渉が入っています。
売主にしてみれば、80万円も引いてあげたのだから、
瑕疵担保責任と設備に不具合に関しては、その80万円で
無しにしてもらって良いのではないかと
考えているかも知れません。

また、交渉のタイミングについては、今回に関しては、
ローン審査の進捗に関係なく交渉を進めて良いと思います。

不動産取引の交渉は、当事者でなければわからないことが
多く、第三者では判断できないことが多々あります。
余計な条件をつけたがために、売主が気分を害して、
契約にならないこともあります。
逆に、売れ難かった物件に買い手が付いた場合には、
売主もなんと契約にしたいので、買主側の条件を
かなりの条件を飲んでくれたりするケースもあります。

まずは、間に入った仲介業者にこちらの意向を伝えて
どのような対応が良いのか検討してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

harchanさん

早々のご回答ありがとうございました。

内装がかなり痛んでおり、建具、居間のサッシの修繕が必要なため1580万から80万の値引き交渉をしました。
80万は内装で足が出るかもしれない価格です。
(約85?の3LDK)

ですので、設備に不備があっては更なる出費・・となると
厳しいです。

間にはいってもらっている仲介業者さんは、個人が売主の場合、瑕疵担保責任はつきませんと言い切ってましたので
若干不安になりました。
ネットでこうして調べれば、素人の私でもわかるのに・・・

こちらの意向を伝えてみます。

ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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