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ミックス型住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/01/29 23:20

私(41歳:年収550万円)と妻(40歳:年収510万円)は公務員で、25年間の住宅ローンを私:全期間固定金利2.75%と妻:全期間変動金利1.075%でそれぞれ2,000万円を借り入れ、平成22年1月から返済し始めています。
現在、2年が経ちましたが日本を含む昨今の世界情勢の不安定さからいつ金利が上昇するかも分からないという不安、また公務員叩きで所得が減る一方の状況で、変動金利で後23年というのがとても不安に感じ始め、借り換えを検討しています。
現在、毎月の返済は固定が約8万円、変動が約6万円で、ボーナス月はそれぞれ10万円づつ上乗せします。小学生の娘2人の教育費等も考えると繰上げ返済はできる状況にありません。
ネット銀行(20年固定2.15%:借り換え手数料2.1%、保証料なし、団信・8大疾病保証込み)のプランに興味があるのですが、担保物件が共有名義のため、抵当権の関係から変動金利のほうだけを借り替えるということはできず、借り替えるのであれば現在の固定、変動両方を借り替えなければいけないはずです。
現在の残債はそれぞれ約1850万円ほどで、借り替えたら手数料も含めると100万円くらいは残債が増えると思いますが、このまま低金利が続くとは考えにくく、金利の上昇があればあっという間にその100万円は帳消しになるかなと思うのですが、いかがでしょうか。

ryourouさん ( 奈良県 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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ミックスローンの借換について

2012/01/30 01:51 詳細リンク

FP、不動産アドバイザーの野口です。

現状の低金利は確かにローン借入者にとっては大変有利な追い風になっています。

私見ですが、バブル後20年近く金利が低下しています。デフレの代表的な指標でもあります。

私が、5~6年前にローンはあと15年低金利が続くから、変動金利の安い金利(1,5~2%)を勧めました。当時の多くのFPが、長期固定(3.5%)を進めました。結果は、当時固定を選択した人は今借換で変動(1%以下)にしています。

金利が上昇する不安、給与がdownする不安は、お察しします。しかし、どう見ても国家が破綻しない限り金利の大幅上昇は考えにくいのです。

現状のryourou様の変動が、1.075%が例え10年後3%に上昇しても固定(2,15%)に代えた費用とあわせると現状の変動のほうが80万円以上マイナスになります。

金利が3%以上上昇すれば、物価も上がり、連れて給与も間違いなく上がります。実は、国家はこうなって欲しいのですが、残念ながら成長は乏しいのです。10年以上は低金利が続くでしょう。申し訳ないですが、公務員の方も民間企業者の従業員給与と同様減少せざるを得ない情勢です。

ryourou様は、ローンの50%は固定にされているのでこれ以上のリスクヘッジは、必要ないと判断します。もし私がローン負債者であれば、固定ローンのほうを費用の少ない1%未満の変動に変更しますね。

お子様の費用がかからなくなったときに徐々に繰上返済など行うなど、計画的にライフプランを立て老後に備えるべきでしょう。

不動産
リスクヘッジ
ライフプラン

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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松永 文夫

松永 文夫
ファイナンシャルプランナー

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ミックス型住宅ローンの借換えについて

2012/01/30 12:04 詳細リンク

ryourouさん、こんにちは。
FPコンサルティングオフィスの松永です。

ご質問の件、方法は3つですね。
1、現状のまま。
これから2人のお子さんの教育費がかかりますから、金利が上昇してしまうかもしれないという不安はよく分かります。

2、現在の銀行で、変動金利のローンを固定金利に変更。
全ての銀行でとは言い切れませんが、変動金利から固定金利への変更は可能です。
但し、途中から残り全期間の固定は認められず、銀行が提示している期間の中での選択となります。また、金利については当初契約時の優遇条件が適用されます。
確認してみてください。

3、他の銀行で固定金利に借換え
既にお調べの通り、担保関係やローン関係の費用がかかります。
しかし、ご質問のネット銀行の条件であればその費用を考慮しても、ご主人の固定金利で借りているローンもメリットが出るはずです。また、奥様の変動金利で借りているローンも変動金利と固定金利のミックスに換える等アレンジも利きます。
十分に検討に値すると思いますので、一度銀行で試算してもらっては如何でしょうか。
但し、返済期間を20年に短縮すると毎年の返済額が増えますのでご注意ください。


次に、金利についてお話します。
はっきり申し上げて、将来の金利について予測はできません。

将来金利が上昇する場合は、大きく分けて2つのパターンがあります。
一つは経済が良くなって、それに伴って金利も上昇するパターンです。所謂、良い金利上昇です。
この場合であれば、皆さんの給料も上がり、ローンの金利上昇も吸収できる可能性があります。

そしてもう一つが悪い金利上昇です。
日本の財政赤字について盛んに報道されていますが、所謂、日本売りです。この懸念があるから政府も消費税を上げようとしているわけですが、こうなると日本の国債は売られ(金利が上昇し)、インフレとなるリスクもあります。
この場合、ローンの金利上昇は吸収できませんね。

金利がどうなるかは分かりませんが、日々の生活で余計な不安を取り除くことも大切なことだと思います。
精神面でも健康であることが一番です。

とにかく、固定金利への切り替え(上記の1、2)は十分に検討に値すると思いますので、まずは銀行で試算してもらっては如何でしょうか。


FPコンサルティングオフィス 代表 松永 文夫
http://www.fp-consul.jp/

住宅
国債
住宅ローン
ローン
教育費

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