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RC住宅について

住宅・不動産 新築工事・施工 2011/08/22 00:19

都内で15坪弱の土地付き中古住宅を購入して20年弱になりました。
買った住宅の風呂から基礎の方に湿気が回っているようで白アリが発生しました。
自分で居間は畳からフローリングに変更しましたが、そろそろ建て替えも考えています。

ケンペイ率 50
容積率 100
北側斜線制限で7m
土地が変形で間口が4mで長方形の土地に真中辺から境界まで横1m縦3,6m出た形です
(四角の土地の角を四角に切り取った形です)

あまりの小ささにRC住宅を考えています
そこで質問です
1、3階は立たないのでしょうか
2、もし駄目であれば半地下で3階の居住空間は作れませんでしょうか
3、出来たら駐車場を作りたいとは思っています
4、一般的なキッチンやクーラー等の設備を入れないで大体の概算はいか程になりますか
5、一般的なキッチンやクーラー等の設備費用って代替いか程でしょうか
6、建物の解体費用って大体いくら位でしょうか

質問が多くて申し訳ないですが、よろしくお願いします

チータさん ( 東京都 / 男性 / 47歳 )

回答:2件

項目順にお答えしますね

2011/08/22 14:34 詳細リンク
(3.0)

1、3階は立たないのでしょうか

敷地の方位にもよりますが、北側斜線が7mであれば、地面から純粋に3階建てを建てるとなると斜線制限通り屋根をカットする必要が出来そうです。また用途地域によっては2階建てまでしか建てられないエリアがありますので、そのあたりも確認されるといいと思いますよ。

2、もし駄目であれば半地下で3階の居住空間は作れませんでしょうか

これはいいアイデェアだと思います。半地下にすると、実質2階建て半で納まりますので可能でしょう。

3、出来たら駐車場を作りたいとは思っています

半地下空間がかなり小さくなってしまうデメリットはありますが、可能です。

4、一般的なキッチンやクーラー等の設備を入れないで大体の概算はいか程になりますか

15坪の土地となると、作業する場所や材料を置く場所などが確保できないため諸経費が別途かかると思いますのでそのあたりも押さえる必要がありそうですね。また建物ですが床面積は15坪+半地下室(5坪※地下室扱いになるように高さを調整)で合計20坪を一つのベースにすると、RCの場合は他の建築家の方も書いていますが、坪90万円近くかかるでしょう。また半地下は2~3倍かかります。そうなると15坪×90+5×200程度=2350万円、それに別途設計料が10%ぐらいはかかりますので、トータルで2500万円近くになるでしょう。シロアリ対策をして木造で建替えるのでしたら、1900万円に設計料が約200万円として2100万円ぐらい。それぞれに先ほどお伝えした諸経費がかかるでしょう。

文字数制限がありますので、この後は追記に書き込みますね。

補足

5、一般的なキッチンやクーラー等の設備費用って代替いか程でしょうか

クーラーは、最近家電量販店では1つ10~20万円ぐらいで手に入りますので、それぐらいで見られれば、金額を押さえることが出来るでしょう。キッチンはコンロと流し台で長さ2.4mぐらいのシンプルなものでしたら50万円ぐらいからあると思います。

6、建物の解体費用って大体いくら位でしょうか

坪3万円くらいが相場だと思います。30坪の家なら90万円ほどです。地域や業者によっても金額が違いますので、大枠として捉えてみてください。

以上です。思っている以上にお金がかかるように感じられるかもしれません。半地下はどうしてもお金がかかりますので、例えば、2階+ロフトという考えで木造であれば、ざっくりですけど建物で1500万円+設計料200万円の1700万円+諸経費ぐらい。直接工務店さんに依頼される場合は、木造2階+ロフトなら総額1500~1700万円くらいまでで可能かも知れません。参考になれば幸いです。

八納啓造

評価・お礼

チータさん

2011/08/22 15:04

大変有難うございました
思っている以上の金額が必要なようで、あと数年頑張って貯金します

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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石川 淳

石川 淳
建築家

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3層も可能ではないでしょうか

2011/08/22 06:46 詳細リンク
(2.0)

こんにちは。建築家の石川淳です。

都内狭小の変形敷地とのことですね。
高さ7mとすると半地下にすれば十分3階建てができるように思います。
また、東京都では北側斜線制限は1種,2種3種とありますが、一律7mで制限ではないので、敷地にかかる制限によっては、斜めにもっと高く使うことも可能かもしれません。

間口が4mとのことですから、両隣地敷地から民法の50センチをを引いてい建物幅が3mほど。
車の出入り口2m幅をとって、耐力壁に使える部分が1mのこりそうですので、駐車スペースも取れる可能性があります。(お土地の図面や法的制限がはっきりわからないので、可能性という表現になってしまいますが・・)

キッチン・クーラーを入れないコンクリート造の坪単価は一般に90万円/坪程度からで、木造なら60万/坪、鉄骨なら70万/坪といった感じです。地盤がわるければ地盤改良が必要ですが、建物が重いRC造は地盤改良の必要があるかもしれません。

頂いたご質問からですと、15坪のひろさが、「土地」なのか、既存の「のべ床」なのか「建坪」なのか判断できないのですが、坪単価を建てられる延べ面積(坪)にかけてみるとだいたいの、予算が分かると思います。

クーラーは例えばリビングで配管を隠して大型の物を建築工事で取りつけて35万ほど、各小部屋へは完成後に量販店で。
特売日に付けるのがお勧めです。

床暖房は20万代(方式により価格は上がります)からあります。


解体は木造2階建てとして150万円ほどみれば良いでしょう。


ご希望の駐車場を1階に入れる場合では、やはりRC造か、鉄骨、予算がきびしければ鉄骨と木造の組み合わせも良いでしょう。新宿区で以前工事した1階鉄骨半地下で駐車場を入れ、2階3階を木造にした住宅では72万/坪で完成出来ました。

いずれにしても敷地図や法的条件により、入る容積が変わってきますので、建築家にプラン提案を受けると良いでしょう。狭小敷地ですと、設計の力量が問われますので良い住空間を作るには信頼出来る建築家に御相談されることをお勧めします。

参考写真で、間口4m敷地で「地下+地上2階」の住宅の写真を添付します。参考にされてください。


では、良い家を是非ていにいれてくださいね。

建築家
木造
鉄骨
住宅
地下

評価・お礼

チータさん

2011/08/22 12:20

昨日の今日で有難うございます
大変に参考いになりました

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