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対象:住宅・不動産トラブル

工事請負契約書内容について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/04/15 12:56

初めて質問させていただきます。
このたび土地及び新築の注文住宅を同一の工務店から(土地については仲介です)
購入し、土地については売買契約を結びました。
その時に建物については大まかな間取りなどの打ち合わせがすんでいた為、
費用の概算額に基づいて工事請負契約書を作成され印鑑を押してしまいました。
詳細が決まって無いので、正式な図面等は有りません。
工務店側の話では、詳細な仕様はこれから詰め、正式な詳細図面は作成し、
費用の増減については都度相談し見積もりを作成するとのことです。

工事請負契約書には後から作成される詳細な仕様に基づいて工事を実施する文言は一切記載がない為、工務店へ指摘した所、
誠実な対応をいただけるようで、こちらが記載してほしい文面を追加の添付文書として請負契約書に添付していただける事となりました。
そこで、後々トラブルにならないために、追加文書としての記載文面についての
例などを教えていただけるよう 宜しくお願いします。

補足

2011/04/15 12:56

建物については手付け金を支払い済みで、建築面積、床面積、請負代金、支払い方法、の記載がある工事請負契約書に収入印紙、実印押印済みです。詳細仕様が決まっていない状態で、工事請負契約を締結した状態です。
詳細仕様を明記した書類を工事請負契約書に追加し、その追加した仕様書類に基づく工事が行われる事を明確にできるような文章のアドバイスをお願いいたします。

moonhillさん ( 神奈川県 / 男性 / 37歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

1 good

工事請負契約書

2011/04/16 02:03 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、建物の工事請負契約の約定には一定の記載すべき事項があります。

その内容の主だったものとしては、

工事着手の時期及び工事完成の時期
工事の施工による第三者への損害、一般の損害の規定
注文者が工事完成を確認するための検査の時期、方法、引渡の時期
当事者双方の履行遅滞、その他債務不履行の場合の遅延利息、違約金その他損害金
契約に関する紛争の解決方法

などがあります。

こうした約定の規定の他に、設計図書や見積書の添付が必要であり、
例えば、
配置図、平面図、立面図、外部・内部の仕様書、設備仕様書
などを添付するものです。

そのほかに、住宅性能評価利用や長期優良住宅該当の有無などの記載も必要です。


しかしながら、実態としては、すべての書面等が完璧には揃っていない場合が多いものです。

その理由としては、業者側としては早く自社に決めてもらいたいという心情があるため、書面がなくても契約を急がさせる傾向があります。

また、ユーザー側としては、「完全な図面や最終金額になっていないのに契約しても大丈夫?」という心理が働き不安を抱くものです。

特に、設計図や仕様書と詳細の見積が添付されない契約書というのは、ある意味、契約金額に根拠がありません。
この場合には、金額はいわゆる「ドンブリ勘定」で、目に見えない部分などは、最後に仕切った見積金額に仕様を合わせる格好になりがちです。


で、現状、内容的には不備が多いようですから、例えば、契約書とは別紙で「特約条項」、「確約書」などの文面で、詳細仕様を決める期限や金額の上限などを明記し、施工はそれに基づくものとするなどの文面を作成します。

また、この内容が成就できない場合には、契約解除権の行使ができるよう、契約時金の返還を伴った契約解除の項目を付加しておくべきでしょう。

概ねはこうした内容になりますが、契約書面を確認してみないと何とも言えない点もある旨ご了解ください。

もし、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

以上、ご参考になれば幸いです。


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契約書
注文住宅

評価・お礼

moonhillさん

2011/04/18 12:39

回答有難うございます。工務店側に別紙添付案を提案し、別紙記載内容に寺岡様ご回答内容のような記載を申し出た所、快諾いただけ、詳細仕様、費用は双方合意において決定するとの、文言、文書が工事請負契約書に追加される事となりました。工務店側の話では、過去にトラブルも無く現状のどんぶり勘定的な工事請負契約後、詳細仕様を詰めるやり方だったそうですが、本件を期に、契約書内容の是正を行うそうです。
ようやく間取りなど楽しみな事に頭を集中できそうです。

寺岡 孝

2011/04/19 16:58

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

建物の請負契約はその法的な意味合いをよく理解しておく必要があります。
特に、契約後に問題が起きる場合が多いので、今後も注意されることをお勧めいたします。

また、何かご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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下大園 幸雄

下大園 幸雄
建築家

- good

正式な図面を優先

2011/04/15 14:54 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、ログ家設計の下大園幸雄です。

神奈川県で20年弱住宅産業の携わっていました。

現状の契約書の追加文面等添付されても引き渡し時は、問題が発生する可能性大と思われます。(経験、体験上の勘です。)工務店さんが誠実な対応をされている状況で正式な図面を優先して作成してください。重要チェック事項、工務店さんが瑕疵補償保険に加入しているか。加入している場合は、基礎工事、構造体等は、第3者機関が検査しますので構造上は安心できる。 建築確認申請を誰が申請するかもチャックしてください。その申請書に工事管理者が明記されます。その方が図面通り施工されているか否かをmoonhill様側にたって監理してくれる役割になっています。 例え工務店さんが一式請け負ったからと言っても法律上区分されています。

都度相談して見積もりの作成は、価格が減になる事は、無いと思って、対応してください。
工事そのもの部分的に、中止した時は減額になると思いますが。

図面を確定して、詳細見積後に金額まで確定してから、契約書に確認申請図書と設計図 何枚と記入してください。

一生に一度の住いを失敗しに為には、今、工務店の担当者、設計担当者と打ち合わせに頑張って下さい。お互いに信頼して完成できますように願っています。

補足

相談等は無料で建築士事務所協会で仲裁、相談できます。

管理者
金額
契約書
価格
設計

評価・お礼

moonhillさん

2011/04/15 17:11

回答有難うございます。
図面、見積もり書は詳細に打ち合わせを実施し、双方が承諾した上で、算出された金額が記載されたものを請負契約書の追加として添付をしてただけるそうです。
今までそういったやり方だそうです。
今回当方の意見に対しては、こちらの不安が残るような契約書である事を理解され、今回の添付文書追加の案が出されており、信頼は出来ると思っております。
その行為に対して(請負契約書には記載がないが、仕様、金額のが決まったら、詳細を別途添付する)の文言をどういったものにしたら良いかが今回の質問の意図です。
お手数でなければ今一度
文書例をご指導いただけたらと思います。

下大園 幸雄

下大園 幸雄

2011/04/15 18:14

moonhill様

評価戴きまして有難うございます。

双方が承諾した上で算出された金額を価格交渉してその後に契約です。

現時点では申込み契約とか仮契約ではないでしょうか。手付金、契約金等は支払い済みなのでしょうか。

本契約であるならば、請負額、支払い方法が明記されているはずです。

追加か契約書には、契約金額の増加は無い物とする。但し注文者の意向で仕様等変更する場合は、別途見積を検討後に作業する。変更差額分は注文者の負担とする。

支払い条件、工程検査確認後と記載していただく。

又は、工事管理者立会い検査確認後とする。(先払いは厳禁です。)

追加変更の無いようにしてください。後からの見積もりは高くなる場合も有ります。

現在の進行状況は、工事請負契約の手順にまだ至っていない気がしますので注意してください。

参考にしてください。

小川 勇人

小川 勇人
建築プロデューサー

1 good

図面×仕様書×見積書×約款=請負契約書

2011/04/15 15:34 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、株式会社小川の家 小川勇人です。
私の実践知から回答します。
※大まかな間取りということですので、
どの程度の図面と仕様なのか、定かではありません。
以下は私の想像の範囲もありますこと、予めご了承ください。


そもそも工事請負契約を締結するとは、
図面と仕様書(品質)、それに必要な費用(=見積書)が整い、その内容に合意するからこそ、成立するものだと考えます。

契約書の内容(中身)というのは、主に
・それまで決まったこと(これから決めること・追加変更可能な範囲)
・これからつくるもの(図面と仕様書)
・工期と価格と支払い条件
について、「言った言わない」「齟齬」が生じないため、文書として交わすものです。

今後詳細を決めるとのことであれば、
仮契約(注文する意思表示)あるいは、
設計契約(設計料の支払い)というのが現状では妥当ではないかと考えます。

仕様のちがい=品質のちがいで
施工費は数百万円すぐに増減します。

トラブルを防ぐ観点を最優先するのであれば、
今後、間取りや仕上げ材といった住宅品質の根幹にかかわる内容をきめるのであれば、
それは追加文書の作成ではなく、詳細仕様及び金額を決めた上で工事請負契約することが望ましいのではないでしょうか。
※トイレやキッチンなどの住宅設備機器、色決め、造作棚についての詳細打合せということであれば、現状のまま進めても問題はありません。

以上 参考になれば幸いです

契約
費用
仕様
トラブル

評価・お礼

moonhillさん

2011/04/15 17:16

回答有難うございます。説明不足で申し訳有りませんが、
既に”工事請負契約書”に実印を押印しており、
概算費用での契約が済んでしまっているという状態です。
図面、見積もり書は詳細に打ち合わせを実施し、双方が承諾した上で、算出された金額が記載されたものを請負契約書の追加として添付をしてただけるそうです。
文書追加行為に対して(請負契約書には記載がないが、仕様、金額のが決まったら、詳細を別途添付する)の文言をどういったものにしたら良いかが今回の質問の意図です。
お手数でなければ今一度文書例をご指導いただけたらと思います。

小川 勇人

小川 勇人

2011/04/15 18:39

評価ありがとうございます。

>図面、見積もり書は詳細に打ち合わせを実施し、双方が承諾した上で、算出された金額が記載されたものを請負契約書の追加として添付する。
↑ この内容(文言)で十分かと思います。

契約書又は総則のどこかに「信義を守り、誠実に対応・履行する」あるいは「契約に定めのないものは必要に応じて双方で協議して決する」という趣旨の文言があるかと思います。

家づくりの根幹は、注文者と請負者との信頼関係です。

納得、満足の暮らしができる家が無事完成することを願っています!

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