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対象:住宅・不動産トラブル

家屋のある1/2共有の土地の共有関係解消について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/02/25 01:47

約60坪の土地を実姉と1/2ずつ共有名義で所有しています。
家屋が建っており、現在1階は私家族が住み私の所有名義です。2・3階は実姉の所有名義で住んでいます。

私としては、財産継承する将来のことを考えると、いずれかの単独所有にする、土地を分筆するなど、早めに所有関係をはっきりさせたい、と考えています。
・○年後にいずれかが土地の半分を他方に売却し、退去する
<双方が資金不足、等の理由により、売買が不調な場合には>
・○年後にはいずれか一方に売却の意思がある場合、他方の意思によらず家を壊し、土地を分筆する(1/2ずつを単独所有し、売却することもできる)
などの覚書を交わしたいと思うのですが話合いに応じてもらえません。

実姉は、自分は現在の住まいを出て、2・3階を第三者に賃貸することも考えているようです。
他人に賃貸されたり、話合いもできずに時が流れては、いつまでも不安定な所有関係は解消されず、老後のプランや子供への相続に不安を覚えます。

そこでご相談です。
・実姉は2・3階を私の意思に関係なく賃貸できるのでしょうか?
・現在の状況で、実姉の承諾なしに私所有分相当の1/2を第三者に売却することはできるでしょうか。
・また、売却できるとしても自由に活用できない土地(所有権)を現実に買い取ってくれる業者はあるでしょうか。
・法的な手続きに入った場合、過去の実例からどのような決着が想定されるでしょうか。(私の希望は、実際の売買等は先でも、早めに所有関係にメドをつけておきたい(覚書など)。実姉はソノトキが来るまで考えたくない)

尚、実姉には娘がおり、一度結婚後離婚し、離れた土地で子供(実姉からみた孫)と二人で暮らしています。

上記のご相談の一点のみについてでも結構です。諸賢からのアドバイスを賜りたく、よろしくお願いいたします。

pochitama050さん ( 埼玉県 / 男性 / 49歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

6 good

共有している不動産の取り扱いについて

2011/02/25 21:26 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談で、土地が2分の1ずつの共有で、
建物が区分所有建物の登記で、1階部分が「pochitama050」さん名義、
2、3階部分が、実姉名義だと仮定します。

建物の登記が分かれていて(区分所有建物で)
それぞれの区分を完全な所有権でもっているならば、
実姉が2、3階を自己の意思で賃貸することは可能です。

現状で、「pochitama050」さん所有の土地持ち分だけを
売却することは、法律的には可能です。
ただし、懸念している通り、おそらく第三者と共有の不動産を
購入する人は、実務的にはいないと考えられます。
まして、不動産業者で買い取ってくれるところは
残念ながら皆無だと思います。

金融機関のローンにおいても、一棟の中に5戸未満しかない
区分所有建物の一区分については、流通性がない物件として
市場価値が低いため住宅ローン等の対象にならないケースもあります。

また、今回、土地および建物のそれぞれについて
きちんと登記されていて、それぞれがその所有権に
基づいて使用を行っているのであれば、
法的に問題がないので、具体的に法的手続きの取りようがありません。

今回の件については、実務的な対応としては、
じっくりと実姉と話し合っていくしかないと思われます。

なお、個別の法的解釈等については、弁護士、司法書士等の
専門家へご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

価値
法的
所有権
名義
売却

評価・お礼

pochitama050さん

2011/02/25 23:32

真山様
ご丁寧でわかりやすいご回答、ありがとうございました。
説明不足で失礼をいたしました。真山様の仮定通りの家屋は区分所有になっています。
不動産の共有状態は私の元気なうちに解決し、息子へ余計な負担を継承したくないと考えていますが、現実にはなかなか厳しそうですね。
実姉とは日頃から折り合いが悪い状態ですが、まずそこから改善して話し合いの場についてもらうところかさ再スタートしたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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田口 継道

田口 継道
建築家

6 good

所有権の形体は?

2011/02/25 15:31 詳細リンク
(5.0)

建築家の田口です、不動産は専門ではないですが、気がついた点を述べさせていただきます。建物の所有形態は、共有か、区分所有のどちらでしょうか?2・3階が区分所有となっていれば賃貸は可能かとおもいます。建物二分の一の共有であれば、相手の了承が必要になるとおもわれます。土地(所有権)は現状の条件、状況を了解できれば買取業者は居るとおもいます、法的な手続きとは具体的にどのようなことか判りませんが、いずれにせよ、ご姉弟と将来計画等率直に話し合い前向きに進めることが寛容におもいます。旨く解決出来ればよいですね。

所有権
解決
条件
不動産
土地

評価・お礼

pochitama050さん

2011/02/25 23:25

田口様
早速のあたたかいご回答、ありがとうございます。
情報不足で失礼いたしました。
1階が私の所有、2・3階は実姉の所有と区分所有になっていますので、賃貸は可能ですね。
本当は円満にどちらかが買い取る形が望ましいのですが、姉の展望がころころ変わるので
不安に思っていたところでした。
いただいたご回答をもとに根気よく進めたいと思います。

田口 継道

田口 継道

2011/02/26 12:35

気持ちのこもった評価を頂き、有難うございました。多少時間は掛かるかもしれませんが、取り立ててのことでなければ、少し余裕を持って進めることも如何でしょうか。返礼とします。

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