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フラット35審査で落ちました なぜ?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/01/22 13:25

12月に銀行3社にフラット35をつかった住宅ローンを申し込みました。
ところが仮審査でおちてしまいました。
不動産屋とは土地の仮契約までしていたのでショックでした。
その不動産屋さんが、別件でとある銀行から得た情報ですと最近フラット35の審査で特別な理由も考えられないのに落ちるケースが増えているとのことです。
フラット35は物件審査に主眼をおくということでしたので心配していなかっただけにショックです。
提出書類は銀行の言われるように揃えたのですが建築プランに関しては平面図と建築概要書だけでした。
注文住宅の予定ですし土地も決まらないうちに設計が100%できるわけないのでしようがないと思います。
他に心当たりがないのでもしかしたらこれが原因かなと思うと憤りを感じます。
同じようなケースで困っている人も多いように思います。

こういった場合次の一手にはどういったことが考えられるでしょうか?
アドバイスよろしくお願いします。

補足

2011/01/22 13:25

購入希望物件は5200万の土地です。
その上に私の事務所件住宅を3000万で建てる予定です。
準備資金は3000万です。

4人家族で私は54歳。
5200万を25年で融資希望しています。

現在は住宅と事務所をそれぞれ賃貸しており家賃の合計で約60万/月支払っています。
どう考えてもローンが組めると相当楽になります。

会社は設計事務所で過去3年に1度赤字がありました。
リーマンショックの年です。
選んだ銀行はその条件を差し引いても受け入れてもらえるといってくれたところです。

しかし結果は×で理由は聞けませんでした。
理由が分からないので手のうちようがありません。

Tokyo Fujiiさん ( 東京都 / 男性 / 54歳 )

回答:5件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

186 good

フラット35否認の原因究明方法について

2011/01/22 21:17 詳細リンク
(2.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

フラット35審査の流れは、実質的に2段階です。

最初に、フラット35の受付をする機関等が
その案件を引き受けるのかどうかを判断します。
引き受ける場合には、その受付機関から書類が渡されて
住宅支援機構での審査が行われます。

今回、仮に受付機関で否認されているのであれば、
受付機関を替えることで、話が進む場合があります。

一時期よりも格差はなくなりましたが、
まだまだ銀行系よりも、SBIモーゲージといった
モーゲージバンク系の方が広く案件を受け付けてくれます。


土地を購入して注文住宅を建てる予定なので、
フラット35(S)の適合証明書を取得できるものを
建てることを前提とした審査となります。
提出する書類は、とりあえずは平面図等があれば十分です。

仮に書類に不備があっても、必要書類が整うまでは
審査が保留となっているだけです。
審査結果が否認となった理由は別にあると思います。


原因が物件にあれば、
今回は、事務所兼住宅なので、
実質的に、住宅部分の延床面積よりも、
事務所部分の延床面積の方が大きいと判断された。
事務所部分を賃貸用と判断された等々の
理由が考えられます。


原因が人にあれば、
個人信用情報(個信)に問題があった。
もしくは、個信に問題がなければ、
返済比率等の支払い能力に問題があった
等の理由となります。

過去にクレジットカード支払いの遅延等が個信に
残ってしまっている場合は、その情報を消すことが
できるのかどうかを登録を行った金融機関等に
交渉する必要があります。

また、返済比率が収まっていない場合は、
借入額を減らす必要があります。
個人事業主等の場合、事業用の借入の取り扱いで
返済比率がオーバーと判断されることがあるので
その取扱いについて注意が必要です。

まずは、否認の段階としては、
受付機関での受付拒否なのか、
住宅支援機構で審査したうえでの否認なのか。

次に、否認された理由が、物件が対象外と判断されたのか、
それとも人に原因があったのか。
人に原因があった場合は、個信に問題があったのか、
それとも返済比率の問題だったのか。

順をおって、原因を追及していくのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

原因
注文住宅
フラット35
事業主
審査

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

2011/01/23 11:04

アドバイスありがとうございます。
提出した設計内容に問題はないはずです
「人」という意味ではひとつ気になることがあります。
A銀行から審査中に20-30年位前にどこに住んでいたか聞かれました。
担当によると同姓同名でそこに住んでいたものが犯罪を犯しているとのこと。
心当たりはないので戸籍謄本やら譜表やらをとって提出しました。
その銀行はフラット35を使っておらず70%の回答を得られました。
他の銀行からは上記の質問すらなくお断りされました。
もう一度順を追って考えてみようとおもいます。
ありがとうございました

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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一般的な他人はどう思うか

2011/01/22 22:44 詳細リンク
(2.0)

Tokyo Fujii様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

仮審査で落ちた理由は、正確には、もちろん私にも分かりませんが、仮に私がお金を貸す立場だったとしたら、心配になるのは、現在54歳で、返済期間が25年という部分です。

この計画でいくと、お金をすべて返済し終わるのは、79歳ですよね。

私の知る79歳は、実務的な仕事をするには、きつい年齢です。

完全にビジネスモデルが出来上がっていて、従業員が、手足となって動いてくれる会社の社長さんであれば、別ですが、もしそうでなければ、やはり心配です。

それに、融資金額5200万とのことですと、月々の返済額は、公的年金から支出できるレベルではないはずです。

会社から退職金を出せるのかも気になります。

ただ、現在の年収は、家賃の合計で約60万/月を支払えるレベルのようですから、今のペースで、例えば、10年で返済してもらえるという条件であれば、ある程度の納得感はあります。
(もちろん、現実に返せるかどうかが重要ですが)

融資を申し込むのは、説得であったり、交渉であったりするわけですから、その資料を読む担当者の心理を読むことも必要ではないでしょうか。

ちなみに、私自身は、融資の判断をするような職種の経験はありませんので、上記は、あくまで、一般的な他人はどう思うか、という視点でヒントにしていただければ幸いです。

融資
心理
条件
審査
返済

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

2011/01/23 11:09

わたしも当初79歳までのローンだと受けるほうもひくかなと考えていました。
もっとも10-15年程度で返済するつもりなので気にしていませんでした。
銀行にも審査をお願いするときには口頭ですがその旨をお知らせしています。
確かに交渉であるわけですから書き方も注意する必要はありそうですね。
ただどこがダメなのかまったく通知がないのでその後の交渉の余地がないのは理解できませんね。
ともあれ貴重なアドバイスありがとうございました。
頭を冷やして次の一手を考えます。

森本 直人

2011/01/24 14:09

Tokyo Fujii様、評価・コメントありがとうございます。
次の一手のヒントになれば幸いです。
個人的には、ライフプラン上、10-15年に返済期間を設定した場合の返済比率も気になりました。

回答専門家

森本 直人
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フラット35の審査

2011/01/23 01:35 詳細リンク
(2.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、基本的なことですが、住宅ローンは建物を専用住宅として使用する部分に対して融資するものです。
店舗や事務所など非住宅の部分は融資金の対象にならないものです。

ですから、フラット利用対象の建築費は事務所の建設費を除いた費用が対象になり、その金額に対しての融資金となります。
ご自身の場合では建設費3000万とありますが、この金額は事務所も含めた建設費と見なされていると思われます。

例えば、事務所を除いた建設費が2500万とすれば、この金額に土地取得費を加算した額が融資金の対象になります。
で、事務所の建設費500万は自己資金で建築するという資金計画が必要でしょう。

申込み書等の記入の際に、こうした点の配慮がないと、審査上は融資対象物件に該当しないと見なされるでしょう。

再度、書面の見直しをされてはと思います。



以上、ご参考になれば幸いです。

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宜しくお願い致します。

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審査
住宅ローン

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

2011/01/23 11:15

そうですね
再度書面を見直して見ます。
ただ公的機関であるなら融資対象物件に該当しないと判断した場合その理由くらい教えてほしいですね。
住宅は人の基本のインフラです。
支援しようとしているのかどうかまったく疑問ですね。
この気持ちをぶつける相手がいないのが悔しいです。

アドバイスありがとうございました

回答専門家

寺岡 孝
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フラット35の審査について

2011/01/23 09:48 詳細リンク
(2.0)

Tokyo Fujii さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

フラット35には2段階の審査があって、
「窓口金融機関の審査」 → 「住宅金融支援機構 (以下 機構) の審査」
という流れで進み、審査は先に行くほど より厳しくなっていきます。

また、申込する金融機関によっては仮審査を受け付けるところもありますが、その審査は非常に緩いと言われています。


詳しい内容がわからないため、具体的な回答はできかねますが、
フラット35の仮審査で落ちる場合は、以下のケースが考えられます。

(1) 個人信用情報に問題がある。(過去にローンやカードの支払いに延滞等の事故情報があり)

(2) 返済比率をオーバーしている。(年収に対しての借入額の割合が大きい)
※返済比率・・・税込年収に対する年間返済額(住宅ローン返済額+既存借入返済額)の割合。

(3) 借入限度額以上の借入である。(事務所兼住宅の場合、借入限度額は住宅用よりも低くなる。)



仮審査で落ちてしまう理由で圧倒的に多いのは、(1)の個人信用情報関連です。
既存借入がある場合は、借入前に完済できるのかどうかを事前に確認の上、
完済できるのであれば、借入前に完済する旨をきちんと銀行に伝えることが大切です。

ローンの延滞等の事故情報の場合、残念ながら対処方法がありませんので、
地道に借入できる銀行を探していただくか、事故情報が消えるまで待つことになります。

不安であれば、借入者の個人信用情報を取得することをお勧め致します。

・全国銀行個人信用情報センター
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

・シー・アイ・シー
http://www.cic.co.jp/

・日本信用情報機構
http://www.jicc.co.jp/

補足

(2)の返済比率をオーバーしている場合は、借入額を下げるしかありません。
もし、昨年(平成22年)の収入で返済比率内におさまるのであれば、
平成23年度の公的証明が交付(6月頃)されてから申込を行うという方法もあります。
しかし、決済が半年以降になってしまうため、あまり現実的ではないかもしれません。


(3)の借入限度額以上の借入である場合、(2)と同様に借入額を下げるか、建築プランを変更していただくことになります。
フラット35の場合、居住用部分が100%であれば、売買価格の100%まで借入ができますが、
事務所兼住宅の場合は、事務所部分は融資対象から除かれてしまうため、100%まで借入できません。
もちろん、居住用部分の床面積が全体の50%以上兼70㎡以上あることは大前提です。


その他、会社の決算内容等も考えられますが、今までの経験上、
それが理由で仮審査で落ちてしまったケースはございません。

たしかにフラット35の審査が厳格化され、落ちているケースが増えているのは事実ですが、
それは事前審査ではなく、機構審査で落ちてしまったケースがほとんどです。

今回、事前審査で落ちてしまったことがポイントになってきますので、
落ちてしまった理由を再度検証してみることが大切だと思います。
土地を購入する不動産業者とよくご相談してみてください。


以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

事故
不安
審査
フラット35
ローン返済

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

2011/01/23 11:24

過去のローンのことで言うと30年位前にカードローンで50万くらい残高がマイナスだったことがあります。約2年くらいです。
もちろん年2回(だとおもいますが)金利を払う時期には遅延なく支払っていたはずです。
またその後1-2年くらいで残高をプラスにしているはずです。
ほかには事故情報というのが思い当たりません。
(2)は審査前に銀行と相談しているので大丈夫だと思います。
そうすると(3)の借入限度額以上なのかですね。
資料を良く調べてみます。
ご丁寧な回答ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
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株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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書類が不備ではなかったですか。

2011/01/22 17:13 詳細リンク
(1.0)

フャイナンシャルプランナーの久野博と申します。

詳しい内容が分かりませんので何とも言えませんが
私の経験からお話しさせてもらいますと。

フラットは昨年の夏ぐらいまではとても借りやすかったです。
収入証明が取れれば、ほとんどの人が借りられました。

銀行では借りられない個人事業主等はフラットではないとだめでした。

ところが夏以降になり流れが違ってきています。
落ちる人が出始めました。

今年に入りかなり難しくなってきています。
銀行より審査が厳しいかもしれません。

これは申込者が前年同月比の2.5倍にも膨れ上がったことです。
この春にはもっともっと増えるでしょう。

人数が多くなってきたので選ぶようになりました。
収入証明さえあれば誰でもいいということではなくなりました。

きちんと書類ができていないと、そこでもうはねられます。

今年いっぱい延長になりましたが
枠がいっぱいになり次第フラットの申し込みは終わります。
このままでは今年いっぱい持たないでしょう。

フラットの申し込みは建物のプランが重要です。
きちんとした建物の見積書をつける必要があります。

この建物の見積もりによっていくらなら貸せる。
見積もりによって建物の担保評価が出せます。

一番知りたがるのは土地はいくらで
建物はいくら
土地建物総額ででいくらという根拠のある数字です。

貸す方はそれによりいくらなら出せるという判断をします。

もうひとつ事務所で使用するというのが引っ掛かりますね。
この事務所に関しては
良くお調べになって見たほうがよいかと思います。

当社ホームページ
http://www/atatakaikurasi/com

銀行
土地

評価・お礼

Tokyo Fujiiさん

2011/01/22 17:58

アドバイスありがとうございます。
図面や見積もりは最終形ではないですが結構細かくだしたつもりです。
事務所兼店舗が併設となりますが条件の自宅部分より小さいし面積的にも満足しています。
情報が不足しているとか設計条件を満足していないとかなら調整できるはずなのにそのチャンスをもらえないというのは支援機構の目的を果たしていないと思います。
とても悔しい感じがしますね。
でもアドバイスはありがたかったです。

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